Mandanteninformation Steuerberatung - Hausbesitzer

Mandanteninformationen des Steuerberaters

In dem Archiv Mandanteninformationen des Steuerberaters haben wir Themen rund um die Steuerberatung in den Kategorien: Allgemein, Unternehmer, Gesellschaften, Arbeitgeber/Arbeitnehmer, Kapitalanleger und Hausbesitzer in alphabetischer Reihenfolge zusammengestellt. (Quelle: Deubner-Verlag, mit freundl. Genehmigung)

Absicherung eines Vermietungsdarlehens: Beiträge für Risikolebensversicherung sind keine Werbungskosten

Banken setzen für die Vergabe von Immobilienkrediten mitunter voraus, dass der Darlehensnehmer zur Kreditabsicherung eine Risikolebensversicherung abschließt, so dass im Todesfall des Kreditnehmers sowohl die Bank als auch die Hinterbliebenen abgesichert sind.

In einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Beiträge für Risikolebensversicherungen nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden dürfen, selbst wenn die Bank einen solchen Versicherungsabschluss bei der Finanzierung eines Vermietungsobjekts vorgeschrieben hat.

Im vorliegenden Fall musste der Vermieter eine Umfinanzierung seines vermieteten Einfamilienhauses vornehmen, die das finanzierende Kreditinstitut nur unter der Bedingung bewilligte, dass der Mann zusätzlich einen Risikolebensversicherungsvertrag abschließt und die Ansprüche an sie abtritt. Auch mehrere Bausparkassen hatten für die Finanzierung von Erhaltungsaufwendungen solche Versicherungsabschlüsse vom Vermieter gefordert, so dass er letztlich Versicherungsprämien von 2.400 EUR pro Jahr leisten musste.

Der BFH lehnte den Werbungskostenabzug dieser Beiträge mit einer spitzfindigen Begründung ab: Zwar erkannten die Richter durchaus einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Versicherungsbeiträgen und der Vermietungstätigkeit, weil der Vermieter die Versicherung abschließen musste, um die Darlehensumfinanzierung überhaupt abschließen zu können und den Fortbestand seiner Vermietungseinnahmen zu sichern. Dieser Darlehenssicherungszweck wurde nach Gerichtsmeinung jedoch durch einen privaten Veranlassungszusammenhang überlagert, denn der Vermieter trägt die Versicherungsaufwendungen auch deshalb, um im Fall seines Todes einen schuldenfreien Übergang des Vermietungsobjekts auf seine Rechtsnachfolger zu gewährleisten. Diesem privaten Umstand kam nach Ansicht des BFH das entscheidende Gewicht zu - auch wenn der Versicherungsabschluss nicht "aus freien Stücken" des Vermieters erfolgt war.

Hinweis: Auch eine Aufteilung der Beiträge in einen abziehbaren und nicht abziehbaren Teil lehnte der BFH ab, weil eine Trennung der Veranlassungsbeiträge nicht möglich und der einkünftebezogene Darlehenssicherungszweck von untergeordneter Bedeutung war. Dem Vermieter blieb daher nur ein (begrenzter) Sonderausgabenabzug seiner Aufwendungen. [zurück]

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Schönheitsreparaturen müssen in 15-%-Grenze eingerechnet werden

Wenn Sie als Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile, denn diese Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2 % pro Jahr steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht möglich.

Um diese ungünstige Rechtsfolge abzuwenden, begeben sich Vermieter mit ihren Finanzämtern häufig in Rechtsstreitigkeiten. So auch drei Vermieter, die kürzlich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) einen Sofortabzug ihrer Aufwendungen erreichen wollten. In den Entscheidungsfällen hatten sie Immobilienobjekte erworben und in zeitlicher Nähe zur Anschaffung umgestaltet, renoviert und instandgesetzt. Im Prozess machten sie geltend, dass jedenfalls die Kosten für reine Schönheitsreparaturen wie für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Bädern, Heizkörpern, Türen und Fenstern nicht zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der 15-%-Regelung gehören und sofort abziehbar sind.

Der BFH entschied jedoch, dass auch Schönheitsreparaturen zu den Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen gehören, da der Gesetzgeber mit den Vorschriften zu anschaffungsnahen Herstellungskosten eine typisierende Regelung schaffen wollte. Einzurechnen sind nach Gerichtsmeinung auch Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (= vermietbar) machen und es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (= Luxussanierungen).

Hinweis: Die neue Rechtsprechung ist nachteilig für Vermieter, weil bei der Prüfung der 15-%-Grenze sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammengerechnet werden müssen. Vermieter sollten vor dem Beginn von umfangreichen Sanierungsmaßnahmen auf jeden Fall prüfen, ob die 15-%-Grenze voraussichtlich überschritten wird; bei den Baukosten sollten sie unbedingt einen Sicherheitszuschlag einrechnen. Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu erhalten, kann es sich beispielsweise anbieten, umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in einer günstigeren Bauausführung zu beauftragen oder erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist in Angriff zu nehmen. [zurück]

Arbeitszimmer eines Vermieters: Kein anteiliger Kostenabzug bei privater Mitnutzung möglich

Viele Vermieter verwalten ihre Mietobjekte stundenweise vom heimischen Büro aus, in dem sie auch ihre privaten Büroarbeiten erledigen. Diese "gemischte" Nutzung kann ihnen steuerlich zum Verhängnis werden, denn nach der neueren Rechtsprechung des Großen Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) aus 2015 dürfen die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer nur dann steuerlich abgesetzt werden, wenn der Raum ausschließlich oder nahezu ausschließlich beruflich/betrieblich genutzt wird. Ist dies nicht der Fall, dürfen die Kosten auch nicht anteilig für den beruflichen/betrieblichen Teil abgezogen werden.

Ein Rentner aus Niedersachsen, der umfangreichen Grundbesitz hatte, wurde von dieser Rechtsprechung in einem Revisionsverfahren eingeholt: Er hatte seine insgesamt 14 Wohnungen (mit Jahresmieteinnahmen von 94.000 EUR) vom heimischen Büro aus verwaltet und war von dort sämtlichen organisatorischen Tätigkeiten (z.B. Überwachung des Zahlungsverkehrs, Erstellung der Mietverträge, Beauftragung von Handwerkern) selbst nachgegangen.

Das Niedersächsische Finanzgericht hatte dem Vermieter zunächst einen 60%igen Abzug seiner Raumkosten zugestanden und war dabei von einer mehr als nur geringfügigen privaten Mitnutzung des Raumes ausgegangen (u.a. wegen Aufbewahrung privater Unterlagen, privater Computernutzung).

Der BFH hob das finanzgerichtliche Urteil jedoch auf und erklärte, dass die Kostenaufteilung nicht in Einklang mit der neueren Rechtsprechung des Großen Senats steht. Aufgrund der privaten Mitnutzung von 40 % war das Büro kein (nahezu) ausschließlich beruflich/betrieblich genutztes Arbeitszimmer mehr, so dass ein Kostenabzug komplett ausschied.

Hinweis: Nach derzeitiger Weisungslage erkennen die Finanzämter ein häusliches Arbeitszimmer nur bei einer privaten Mitnutzung von unter 10 % an. Der Urteilsfall zeigt, dass Ruheständler mit einer Vermietungstätigkeit nur schwer einen Raumkostenabzug erreichen können, weil sie allein durch die Verwaltung ihrer Mietobjekte für Finanzämter und Steuergerichte häufig keine (nahezu) ausschließlich berufliche/betriebliche Nutzung des Raumes begründen können. Bessere Chancen auf einen Kostenabzug haben Vermieter, die in ihrem Büro noch andere Einkünfte erzielen (z.B. aus selbständiger Tätigkeit). Sie können leichter eine umfassende berufliche/betriebliche Nutzung des Raumes glaubhaft machen, so dass der Raum steuerlich als häusliches Arbeitszimmer anzuerkennen ist und die Kosten dann womöglich abziehbar sind. [zurück]

Aufhebung eines Grunderwerbs: Gefährdet ein anschließender Anteilsverkauf die Steuererstattung?

Als Grundstückseigentümer und Unternehmer haben Sie sicher schon einige Schwierigkeiten mit den Eigentumsverhältnissen bei Ihren Immobilien durchlebt. Für die Umsetzung eines bestimmten Konzepts fehlt es mitunter an einem (Teil-)Grundstück, welches angemietet oder gekauft werden muss. Je nach Anzahl der Teilgrundstücke, Fremdeigentümer und der Erfolgsquote besteht dann das Risiko, dass es am Ende gar nicht wie gewünscht genutzt werden kann und für das Vorhaben "wertlos" wird. In diesem Fall muss der Grunderwerb eventuell rückgängig gemacht werden.

Die bereits festgesetzte Grunderwerbsteuer wird bei solch einer Rückgängigmachung üblicherweise zurückerstattet. Die Steuerfestsetzung wird allerdings nur dann aufgehoben, wenn dies innerhalb von zwei Jahren nach der Steuerentstehung stattfindet. Wie kürzlich das Finanzgericht Hamburg (FG) entschieden hat, gelten die Grundsätze der Rückgängigmachung auch für komplexere Fälle wie die "nachträgliche Einverleibung des Grundstücks durch die Hintertür".

Im Urteilsfall hatte ein findiger Unternehmer den Kauf eines Gebäudes rückgängig gemacht. Dieses stand nämlich auf einem fremden Grundstück, welches von dem bisherigen Eigentümer des Gebäudes angemietet wurde. Und der Erwerber des Gebäudes hätte den mit dem Vermieter bestehenden Vertrag über die Nutzung des Grund und Bodens nur zu wesentlich ungünstigeren Konditionen übernehmen können. Daher kaufte er im gleichen Zug mit der Rückgängigmachung eine 94%-ige Beteiligung am bisherigen Mieter und Gebäudeeigentümer und konnte dadurch den Mietvertrag zu den alten Bedingungen fortführen.

Das Finanzamt wollte dem Unternehmer die Grunderwerbsteuer nicht zurückerstatten, weil er das Gebäude trotz der Rückgängigmachung nicht "verloren" hatte. Das FG stellte dabei aber klar, dass eine 94%-ige Beteiligung noch keine Grunderwerbsteuer auslöst. Erst ab einer Beteiligungshöhe von 95 % wird ein grunderwerbsteuerlich relevanter Vorgang angenommen. Und dieser Grundsatz beim Erwerb muss auch bei der Rückgängigmachung gelten. Im Urteilsfall gab es also trotz des Erwerbs von 94 % keinen Grund, die Steuer festzusetzen. Der klagende Unternehmer kann nun mit einer Steuererstattung rechnen. [zurück]

Bauabzugsteuer: Neues Risiko für die Empfänger von Photovoltaikanlagen

Als Auftraggeber müssen Sie bei der Installation von Photovoltaikanlagen gegebenenfalls zusätzliche steuerliche Verpflichtungen beachten. Die Installation an oder auf einem Gebäude wird seit 2016 nämlich als Bauleistung eingestuft. Dadurch fällt beim Leistungsempfänger Bauabzugsteuer an, so dass dieser verpflichtet ist, vom Rechnungsbetrag des Leistungserbringers einen Steuerabzug in Höhe von 15 % vorzunehmen. Darauf hat kürzlich der Steuerberaterverband Schleswig-Holstein hingewiesen.

Die einbehaltenen 15 % muss der Auftraggeber an das zuständige Finanzamt weiterleiten. So soll die illegale Beschäftigung im Baugewerbe eingedämmt werden. Der Einbehalt ist nur dann nicht erforderlich, wenn der leistende Bauunternehmer bzw. Installateur der Anlage eine Freistellungsbescheinigung vorweisen kann.

Hinweis: Betroffene Bauherren sollten sich dringend eine solche Freistellungsbescheinigung vorlegen lassen und kopieren, rät daher der Steuerberaterverband Schleswig-Holstein. Die Kopie sollten sie dann zu den Bauunterlagen nehmen.

Kann der Auftragnehmer keine Freistellungsbescheinigung vorweisen, führt am Einbehalt der 15 % vom Rechnungsbetrag im Regelfall kein Weg vorbei. Denn sollte der Auftraggeber den Einbehalt unterlassen, nimmt ihn die Finanzverwaltung für die Bauabzugsteuer in Haftung.

Hinweis: Ob die Finanzverwaltung die Rechtsfrage überall so streng bewertet, bleibt abzuwarten. Vorsorglich sollten Bauherren allerdings nicht auf die Freistellungsbescheinigung verzichten. [zurück]

Baupreisindizes: BMF passt Regelherstellungskosten bei Immobilien an

Die Inflationsrate ist zurzeit relativ niedrig. Dass dies nicht unbedingt für die Baubranche zutrifft, sieht man an einem aktuellen Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF). Denn die Beamten müssen sich regelmäßig mit der Inflationsrate des jeweils letzten Jahres beschäftigen, um entsprechende Anpassungen im Bewertungsgesetz bzw. bei der Erbschaftsteuer vornehmen zu können. Für Zwecke der Erbschaftsteuer müssen sie einen pauschalen Gebäuderegelherstellungswert ermitteln. Normalerweise passiert das durch den Vergleich mit anderen Objekten (Vergleichswerte). Liegen diese nicht vor, sieht das Gesetz die Pauschalen vor.

Die pauschalen Werte ergeben sich aus einer Anlage zum Bewertungsgesetz. In dieser Anlage befinden sich Werte für die Herstellungskosten von Wohn- und Nichtwohngebäuden in konventioneller Bauart pro Quadratmeter in Euro. Sie betragen zum Beispiel für ein seit 2000 errichtetes, unterkellertes Ein- bzw. Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss 1.110 EUR/qm. Dieser Betrag stammt allerdings aus dem Jahr 2010 und muss der Inflation angepasst werden.

Das ist nun für das abgelaufene Jahr 2015 geschehen: Der Betrag wurde auf 1.233,21 EUR/qm erhöht. Dieser Wert ergibt sich aus den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Preisindizes für die Bauwirtschaft. Er zeigt aber auch, dass die Baukosten in den letzten fünf Jahren um ca. 11 % gestiegen sind. [zurück]

Bergbauschäden: Anwaltskosten können als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sein

Insbesondere in ehemaligen Bergbauregionen schrillen bei Hausbesitzern die Alarmglocken, wenn sich Risse am Mauerwerk ihrer Immobilie zeigen. Wer wegen derartiger Schäden gegen das zuständige Bergbauunternehmen prozessiert, kann seine Anwalts- und Gutachterkosten nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) mitunter als außergewöhnliche Belastungen abziehen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Hausbesitzer aus Nordrhein-Westfalen (NRW) aufgrund von Bergbauschäden an seinem Zweifamilienhaus ein Schlichtungsverfahren vor der Schlichtungsstelle Bergschaden NRW durchlaufen. Im Zuge eines Vergleichs hatte das zuständige Bergbauunternehmen ihm schließlich Schadensersatz von 22.000 EUR gezahlt. Die Anwalts- und Gutachterkosten für das Schlichtungsverfahren von 5.400 EUR hatte der Mann schließlich als außergewöhnliche Belastungen in seiner Einkommensteuererklärung geltend gemacht.

Das Finanzgericht Düsseldorf (FG) erkannte die Kosten zunächst an, wurde jedoch vom BFH an die geltenden Rechtsprechungsgrundsätze erinnert, nach denen Zivilprozesskosten nur dann abziehbar sind, wenn der Bürger ohne den Rechtsstreit Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren oder seine lebensnotwendigen Bedürfnisse nicht mehr im üblichen Rahmen befriedigen zu können.

Bezogen auf den vorliegenden Fall muss also zunächst einmal geprüft werden, ob die Bergbauschäden zur Unbewohnbarkeit des Hauses geführt hatten bzw. hätten. Erst wenn die Nutzung des Wohnhauses zu eigenen Wohnzwecken ernsthaft in Frage gestellt war, liegt eine existenzielle Betroffenheit des Bürgers vor, so dass die Prozesskosten steuerlich anerkannt werden müssen.

Hinweis: Das FG muss den Fall neu aufrollen und prüfen, wie gravierend die Bergbauschäden am Haus tatsächlich waren. Sollten sie nur kosmetischer Natur gewesen sein, muss ein Kostenabzug wohl verwehrt werden. Stand hingegen die Baustatik des Gebäudes auf dem Spiel, hat der Hausherr sehr gute Chancen auf eine steuerliche Anerkennung seiner Kosten. [zurück]

Betrieb einer Photovoltaikanlage: Kosten des Arbeitszimmers sind nicht (anteilig) absetzbar

In einer vielbeachteten Grundsatzentscheidung aus 2015 hat der Große Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) entschieden, dass ein häusliches Arbeitszimmer nur dann steuerlich absetzbar ist, wenn es ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche und berufliche Zwecke genutzt wird. Ein anteiliger Abzug der Raumkosten ist nach Gerichtsmeinung nicht möglich, weil sich der tatsächliche Nutzungsumfang des Büros in der privaten Wohnung nicht überprüfen lässt.

Hinweis: Auch ein Nutzungstagebuch, in dem die Nutzung des Arbeitszimmers protokolliert wird, erkannte der BFH nicht als Grundlage für eine Kostenaufteilung an, weil diese Aufzeichnung nach Gerichtsmeinung denselben Beweiswert hat wie eine bloße Behauptung.

Unter Rückgriff auf diese Rechtsprechungsgrundsätze hat der BFH entschieden, dass der Betreiber einer Photovoltaikanlage die Kosten seines heimischen Büros nicht anteilig als Betriebsausgaben absetzen kann. Im Entscheidungsfall hatte der Betreiber erklärt, dass er in dem Raum die mit der Anlage zusammenhängenden Büroarbeiten erledigt. Das Finanzgericht München gestand ihm in der ersten Instanz noch einen hälftigen Abzug seiner Raumkosten zu. Der BFH hob das Urteil jedoch auf und erklärte, dass es sich bei dem Raum nicht um einen ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblich genutzten Raum handelte, so dass ein Kostenabzug komplett ausscheidet.

Mit dieser Entscheidung wendet der BFH die zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ergangene Grundsatzentscheidung des Großen Senats auch auf gewerbliche Einkünfte an.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass Sie als Betreiber einer Photovoltaikanlage nur schwer einen Raumkostenabzug erreichen können, weil Sie allein durch die Verwaltung Ihrer Anlage keine (nahezu) ausschließlich berufliche bzw. betriebliche Nutzung des heimischen Büros begründen können. Die Finanzämter erkennen ein häusliches Arbeitszimmer derzeit nur bei einer privaten Mitnutzung von unter 10 % an. Bessere Chancen auf einen Kostenabzug haben Sie, wenn Sie in Ihrem Büro noch andere Einkünfte erzielen (z.B. aus selbständiger Tätigkeit). Sie können die umfassende berufliche bzw. betriebliche Nutzung des Raums leichter glaubhaft machen, so dass der Raum steuerlich zunächst als häusliches Arbeitszimmer anzuerkennen ist und die Kosten somit auf die verschiedenen Tätigkeiten aufgeteilt werden können. [zurück]

Darlehen an Lebensgefährtin: Zinslosigkeit löst Schenkungsteuer aus

Zusammenleben ohne verheiratet zu sein, ist heutzutage eher die Regel als die Ausnahme. Die bewusste Entscheidung gegen die Ehe hat mitunter aber auch kuriose steuerliche Folgen. Vor dem Finanzgericht München wurde beispielsweise ein Fall verhandelt, in dem ein Mann seiner Lebensgefährtin ein Darlehen von 150.000 EUR zur Finanzierung der Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an ihrem Wohnhaus gewährt hatte. Eine Verzinsung sollte nicht erfolgen und die Rückzahlung erst zwölf Jahre später fällig werden.

Diese Absprache mag dem steuerlichen Laien zwar fair erscheinen, denn der Mann durfte die ganze Zeit unentgeltlich im Haus seiner Partnerin wohnen. Das Finanzamt bewertete dies aber als Schenkung, denn die Zinslosigkeit erfüllte nach Auffassung der Beamten den Tatbestand einer sogenannten freigebigen Zuwendung. In dem schriftlichen Darlehensvertrag hatten die Lebenspartner jedwede Gegenleistung für die Zinslosigkeit ausgeschlossen. Der Vorteil der Zinslosigkeit war damit eine Schenkung - und steuerpflichtig. Insgesamt 18.285 EUR sollte die beschenkte Frau bezahlen.

Zwei interessante Fragen lassen sich anhand des daraus hervorgegangenen Streitfalls beantworten:

• 1. Wie wird der steuerpflichtige Vorteil aus der Zinslosigkeit des Darlehens ermittelt?
• 2. Warum ist das unentgeltliche Wohnen keine Gegenleistung, die den Wert der Schenkung mindert?

Zu 1: Der Wert der Zinslosigkeit wird standardmäßig mit einem Zinssatz von 5,5 % pro Jahr der Darlehenslaufzeit angenommen. Vereinfachend lässt sich fragen: Welcher Betrag hätte im Zeitpunkt der Darlehensgewährung zu 5,5 % Zinsen angelegt werden müssen, um im Zeitpunkt der vereinbarten Tilgung den Darlehensbetrag erreicht zu haben? Die Differenz zwischen dem so errechneten Betrag und dem tatsächlich gewährten Darlehen ist der Vorteil, der der Schenkungsteuer unterliegt.

Zu 2: Das gemeinsame Wohnen bestand vor und nach der Darlehensgabe. Nach Auffassung der Richter war es Ausdruck der lebenspartnerschaftlichen Gemeinschaft. Das Darlehen und die Zinslosigkeit hatten damit nichts zu tun. Die Lebensgefährten hatten auch nicht vereinbart, dass im Fall einer Trennung die Zinslosigkeit nicht mehr fortbestehen sollte. Daher konnte das unentgeltliche Wohnen auch keine Gegenleistung sein. Die Klage wurde abgewiesen. [zurück]

Dauerleistungen: Vorsteuerabzug aus einem Dauerleistungsvertrag

Für den Vorsteuerabzug benötigen Sie eine ordnungsgemäße Rechnung, die - neben weiteren Pflichtangaben wie dem Namen und der Anschrift des Leistenden und des Leistungsempfängers bzw. der Steuernummer - einen gesonderten Steuerausweis erfordert.

Bei sogenannten Dauerschuldverhältnissen (z.B. Mietverträgen) sieht die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) allerdings eine Vereinfachung vor. In diesen Fällen reicht es aus, wenn die für den Vorsteuerabzug erforderlichen Angaben in dem entsprechenden einmalig geschlossenen Vertrag enthalten sind.

Beispiel: Ein Vermieter schließt mit einem Restaurantbetreiber einen Mietvertrag über Restauranträume ab. Im Mietvertrag wird eine monatliche Miete von 2.000 EUR zuzüglich 380 EUR Umsatzsteuer vereinbart. Der Vertrag enthält die weiteren Angaben, die auch eine ordnungsgemäße Rechnung für den Vorsteuerabzug enthalten muss.

Nach der Rechtsprechung des BFH muss hier nicht jeden Monat eine Rechnung über das Mietverhältnis ausgestellt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn im Mietvertrag die Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen wurde. Der Mieter muss für den Vorsteuerabzug ergänzend Zahlungsbelege vorlegen, aus denen sich die monatlichen Mietzahlungen ergeben. Zusammen mit dem Vertrag kann dann bei ihm ein Vorsteuerabzug durchgeführt werden.

Kürzlich hat der BFH entschieden, dass in dem Vertrag auch der konkrete Steuerbetrag ausgewiesen werden muss. Vereinbaren die Parteien lediglich einen Nettobetrag zuzüglich der "jeweils gültigen gesetzlichen Umsatzsteuer", ist das für den Vorsteuerabzug nicht ausreichend. [zurück]

Eigenheimzulage: Erschleichen der Leistung durch unrichtige Angaben ist keine Steuerhinterziehung

Wie weit darf der Arm des Finanzamts zurückreichen, um eine erschlichene Eigenheimzulage zurückzufordern? Mit dieser Frage hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) beschäftigt - und ist zu einem überraschenden Ergebnis gekommen.

Im Urteilsfall hatte eine Frau in 2002 einen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus geschlossen. Gefahr, Nutzen und Lasten sollten erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergehen - diese Zahlung wurde allerdings niemals geleistet. Die Frau zog trotzdem in das Haus ein (gegen eine monatliche Zahlung von 750 EUR an den Verkäufer) und beantragte in 2004 gleichwohl Eigenheimzulage für das Haus. Das Finanzamt forderte von der Frau daraufhin unter anderem die Vorlage des Kaufvertrags, einen Nachweis zur Eigennutzung und einen Nachweis über die Kaufpreiszahlung. Obwohl die Frau nur die beiden erstgenannten Unterlagen einreichte, bewilligte das Finanzamt die Eigenheimzulage schließlich für 2003 bis 2010, ohne erneut nach einem Zahlungsnachweis zu fragen. Jahre später bemerkte das Amt den Fehler und forderte die Eigenheimzulage daraufhin in 2012 für alle Jahre zurück.

Der BFH entschied jedoch, dass die Rückforderung unrechtmäßig war, weil die Festsetzungsfrist bei Aufhebung des Bewilligungsbescheids in 2012 bereits abgelaufen war. Zwar verlängert sich die Frist in Fällen der Steuerhinterziehung nach der Abgabenordnung von vier auf zehn Jahre, was eine Rückforderung in 2012 verfahrensrechtlich noch ermöglicht hätte. Das Erschleichen der Eigenheimzulage ist nach Gerichtsmeinung allerdings keine Steuerhinterziehung im Gesetzessinne, so dass die Festsetzungsfrist lediglich vier Jahre beträgt. Aufgrund des Fristbeginns mit Ablauf des Jahres 2004 (Antragsjahr) war die Frist im Urteilsfall somit bereits am 31.12.2008 abgelaufen, so dass in 2012 kein Aufhebungsbescheid mehr ergehen durfte.

Hinweis: Wer sich die Eigenheimzulage in der Vergangenheit durch unrichtige Angaben erschlichen hat, kann also nur im Rahmen der vierjährigen Festsetzungsfrist belangt werden. Dieses Ergebnis mag so manchem subjektiven Rechtsempfinden zuwiderlaufen, ist aber Folge der derzeitigen Gesetzeslage. Der BFH weist in seinem Urteil ausdrücklich darauf hin, dass es Aufgabe des Gesetzgebers wäre, diesen Zustand im Bereich des strafbaren Erschleichens von Subventionen zu ändern. [zurück]

Einheitliches Vertragswerk: Ohne konkretes Angebot keine Erhöhung der Grunderwerbsteuer

Planen Sie, ein Haus für eigene Wohnzwecke oder zur Vermietung zu bauen? Und haben Sie bereits überlegt, ob Sie alles (Grundstück, Gebäude, Innenausbau und Außenanlagen) aus einer Hand erhalten, eigene Handwerker beschäftigen oder selbst Hand anlegen wollen? Bei diesem Planungsschritt sollten Sie sich jedenfalls an diesen Artikel erinnern. Denn Grunderwerbsteuer wird nicht bloß für das unbebaute Grundstück fällig. Sofern ein Haus darauf steht oder zumindest fertig geplant ist, beeinflusst auch dessen Kaufpreis die Bemessungsgrundlage - und auf die fallen derzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % Grunderwerbsteuer an.

Bei solchen Summen kann man sich durchaus mal mit dem Finanzamt darüber streiten, was in die Bemessungsgrundlage hineingehört und was nicht. Die Faustregel lautet: Wenn man ein Objekt aus einer Hand erwirbt (das kann auch bei der Beauftragung unterschiedlicher Baufirmen der Fall sein) und das Ob und Wie des geplanten Hauses nach dem Kauf nicht mehr wesentlich verändern kann, dann hat man ein "einheitliches Vertragswerk". Dessen Elemente werden dann einheitlich in die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer einbezogen.

Wie nun das Finanzgericht Düsseldorf (FG) entschieden hat, kann so ein einheitliches Vertragswerk auch gesplittet werden. Im Streitfall hatte die Klägerin Gebäude und Grundstück zwar aus einer Hand erworben - nicht geplant und daher auch nicht konkret angeboten war dabei aber der Innenausbau. Die Werte im Angebot waren lediglich geschätzt und als ausführend überall die Stammfirmen angegeben. Bei Abschluss des Kaufvertrags gab es auch keine entsprechenden Aufträge.

Damit fehlten nach Auffassung des FG die wesentlichen Voraussetzungen für die Einbeziehung der Innenausbaukosten in das einheitliche Vertragswerk und für die Berücksichtigung bei der Grunderwerbsteuer. Die Käuferin kam daher noch einmal "mit einem blauen Auge" davon. [zurück]

Energetische Sanierung: Wann können Erhaltungsaufwendungen nicht sofort abgezogen werden?

Als Grundstückseigentümer und insbesondere als Vermieter wissen Sie: Wenn Sie sich nicht um Ihre Immobilie kümmern, verkommt diese. Insbesondere wenn ein Vermietungsobjekt neu angeschafft wird, sollten daher auch mögliche Erhaltungsaufwendungen oder Sanierungsmaßnahmen mit in das Finanzierungskonzept einfließen.

Wie ein frischgebackener Eigentümer von vier Vermietungsobjekten feststellen musste, sollten hierbei auch steuerrechtliche Grundsätze bedacht werden. Denn Erhaltungsaufwendungen sind nur dann sofort steuerlich abziehbar, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung insgesamt 15 % (netto) der Gebäudeanschaffungskosten nicht überschreiten.

Überschreiten sie diese Grenze, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten, die lediglich die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung erhöhen können. Nur für jährlich wiederkehrende Erhaltungsaufwendungen gilt die 15-%-Grenze nicht: Sie sind immer sofort und in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Wie das Finanzgericht Nürnberg kürzlich klargestellt hat, spielt es dabei keine Rolle, wie die Aufwendungen bezeichnet werden. Im Streitfall wurde eine energetische Sanierung des Dachs, der Außenfassade und der Fenster durchgeführt. Dies führte steuerlich gesehen zwar noch nicht zu einer sogenannten Standardhebung - das war jedoch unbeachtlich. Denn auch für Modernisierungsaufwendungen ohne Standardhebung gilt die 15-%-Grenze. Überschreiten sie diese, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hinweis: Eine Standardhebung tritt dann ein, wenn bei einer Immobilie drei von vier wesentlichen Faktoren verbessert werden. Bei diesen Faktoren handelt es sich um Fenster, Elektrik, sanitäre Anlagen und Heizung.

Insgesamt hatte der Grundstücksbesitzer im Jahr nach der Anschaffung ca. 460.000 EUR in die Vermietungsobjekte investiert. Die Aufwendungen wurden jedoch wegen Überschreitens der 15-%-Grenze als anschaffungsnahe Herstellungskosten bewertet und konnten dementsprechend nur über die reguläre Abschreibung über die Nutzungsdauer als Werbungskosten geltend gemacht werden. [zurück]

Erbschaft eines Familienheims: Keine Steuerbefreiung ohne Grundbucheintrag des Erblassers

Erben Sie ein Familienheim, müssen Sie unter bestimmten Voraussetzungen keine Erbschaftsteuer zahlen. Hierzu müssen Sie nach der Erbschaft selbst in das Haus einziehen und zehn Jahre lang darin wohnen bleiben. Des Weiteren muss sich das Haus vor der Erbschaft im Eigentum des Erblassers befunden haben.

Das Finanzgericht München (FG) musste nun in einem Fall entscheiden, in dem die Eintragung der Erblasserin im Grundbuch - und damit der zivilrechtliche Eigentumsübergang - nicht zu deren Lebzeiten erfolgt war. Im Jahr 2007 hatte die Frau von einem Bauträger eine Wohnung gekauft, in der sie ab November 2008 mit ihrer Familie wohnte. Im Juli 2009 verstarb sie. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte erst im Februar 2010.

In der Erbschaftsteuererklärung beantragte der Witwer, der die Wohnung geerbt hatte, eine Steuerbefreiung für das selbstgenutzte Familienheim. Das Finanzamt widersprach dem aber mit dem Argument, dass die Erblasserin nicht zu Lebzeiten im Grundbuch eingetragen worden sei und dass der Ehemann somit keine Wohnung geerbt hätte, sondern nur ein Eigentumsanwartschaftsrecht. Daraufhin klagte der Erbe.

Doch das FG gab ihm nicht recht. Zwar wurde die Familienwohnung vor dem Tod der Erblasserin von ihr und anschließend von ihrem Mann bewohnt, so dass diese Voraussetzung der Steuerbefreiung erfüllt war. Jedoch hätte die Erblasserin auch zivilrechtliche Eigentümerin des Familienheims sein müssen. Dies war im Streitfall nicht gegeben, weil die Eintragung ins Grundbuch bis zu ihrem Tod nicht erfolgt war. Da half auch nicht die Tatsache, dass die Erblasserin die Wohnung bereits bewohnt hatte und damit das wirtschaftliche Eigentum innehatte. Statt eines Grundstücks hatte die Erblasserin nach Ansicht des FG nur das Recht auf die Übertragung der Miteigentumsanteile vererbt. Damit war die Voraussetzung der Steuerbefreiung für das Familienheim jedoch nicht erfüllt, so dass der Witwer Erbschaftsteuer zahlen musste.

Hinweis: Gegen dieses Urteil wurde Revision eingelegt und nunmehr hat der Bundesfinanzhof zu entscheiden, ob ein Anwartschaftsrecht schon als Eigentum gewertet wird und daher die Erbschaftsteuerbefreiung ermöglicht. [zurück]

Erbschaft eines Familienheims: Nachversteuerung auch bei Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt

Erben Sie das elterliche Wohnhaus, können Sie den Wert desselben komplett von der Erbschaftsteuer verschonen. Dazu müssen Sie unmittelbar nach dem Erbfall in das Haus einziehen, dieses selbst nutzen und damit zu Ihrem eigenen Familienheim machen. Des weiteren müssen Sie das Familienheim mindestens zehn Jahre lang als ein solches nutzen - andernfalls entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Was der Gesetzgeber mit dieser Befreiungsvorschrift bezweckt, hat kürzlich das Finanzgericht Hessen (FG) erläutert. Der Zweck der Vorschrift ist nämlich nicht nur die Nutzung als Familienheim. Vielmehr existiert eine weitere "versteckte" Bedingung, deren Nichterfüllung im Urteilsfall zur Nachversteuerung der Erbschaft führte.

Hier hatte der Erbe drei Jahre nach der Erbschaft das Familienheim auf seine Kinder übertragen, es jedoch weiterhin selbst genutzt. Dazu hatte er für sich einen Nießbrauchsvorbehalt bestellen lassen und für seine Frau ein lebenslanges Wohnrecht.

Dadurch waren nach Ansicht des FG die Bedingungen der Steuerfreiheit jedoch nicht mehr erfüllt. Zwar nutzte der Erbe das Haus noch als Familienheim, das Vermögen gehörte inzwischen jedoch seinen Kindern. Und hier lag der Knackpunkt: Der Gesetzgeber will mit der Steuerbefreiungsvorschrift verhindern, dass ein Familienheim möglicherweise veräußert werden muss, um die Erbschaftsteuer begleichen zu können. Mit dieser Regelung soll also vorrangig das Vermögen geschützt werden.

Durch die Übertragung des Familienheims war das Vermögen im Streitfall nicht mehr beim Erben. Dass die eigenen Kinder die neuen Eigentümer waren, spielte hierbei keine Rolle. Die versteckte Bedingung der Steuerbefreiungsvorschrift entpuppte sich als Falle für den Erben.

Hinweis: Die Befreiungsvorschrift wird teilweise auch anders interpretiert, das vorgestellte Urteil ist jedoch rechtskräftig. [zurück]

Erbschaftsteuerbefreiung: Wenn die Selbstnutzung des geerbten Familienheims unmöglich ist

Erben Sie das Familienheim, in dem Sie wohnen, kann dieses komplett von der Erbschaftsteuer befreit sein. Hierzu müssen Sie es mindestens zehn Jahre lang weiternutzen, da die Steuerbefreiung ansonsten rückwirkend entfällt. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann dann greifen, wenn es Ihnen aus objektiv zwingenden Gründen nicht mehr möglich ist, in dem Haus wohnen zu bleiben.

Das Finanzgericht Hessen (FG) musste in einem Fall entscheiden, in dem eine Alleinerbin nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2012 das Familienheim innerhalb der Zehnjahresfrist veräußerte. Der Tod ihres Mannes belastete sie psychisch so stark, dass ihr die Ärzte davon abrieten, allein im Haus wohnen zu bleiben. Sie zog daher im November 2013 aus und veräußerte das Haus im Jahr 2014. Das Finanzamt verwehrte ihr die Erbschaftsteuerbefreiung, da seiner Ansicht nach keine objektiv zwingenden Gründe für den Verkauf vorlagen. Dem widersprach die Erbin.

Das FG stimmte jedoch dem Finanzamt zu: Die Steuerbefreiung kann in einem solchen Fall nur dann gewährt werden, wenn zwingende objektive Gründe eine Haushaltsführung im Familienheim unmöglich machen. Hierbei geht es vor allem um die Frage, ob grundsätzlich eine selbständige Haushaltsführung möglich ist. Diese Voraussetzung lag bei der Klägerin nicht vor. Denn einerseits war es aufgrund ihrer psychischen Probleme nicht grundsätzlich ausgeschlossen, einen eigenen Haushalt zu führen. Und andererseits wohnte sie nach dem Tod ihres Mannes trotz zwischenzeitlicher stationärer Aufenthalte noch fast ein Jahr lang im Familienheim, da sie keine adäquate Alternative fand. Daher sah das FG keine "zwingenden" Gründe für die Aufgabe des Familienheims und verwehrte der Erbin die Steuerbefreiung.

Hinweis: Zwingende objektive Gründe liegen dann vor, wenn Sie nicht mehr in der Lage sind, Ihren Haushalt selbst zu führen. Dies kann beispielsweise aufgrund einer Pflegebedürftigkeit oder eines Aufenthalts in einem Sanatorium der Fall sein. [zurück]

Fahrten zum Mietobjekt: Wann nur die ungünstigere Entfernungspauschale abziehbar ist

Vermieter können ihre Fahrten zum Mietobjekt in aller Regel mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten absetzen, so dass sich Hin- und Rückfahrt steuermindernd auswirken. Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) darf jedoch nur die ungünstigere Entfernungspauschale von 0,30 EUR je Entfernungskilometer abgezogen werden, wenn der Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung außergewöhnlich viele Fahrten geltend macht und das Mietobjekt daher als seine regelmäßige Tätigkeitsstätte anzusehen ist.

Hinweis: Da im letzteren Fall nur die einfache Entfernung zwischen Wohnung und Mietobjekt zählt, wird der Kostenabzug also halbiert.

Im Urteilsfall hatte ein Vermieter-Ehepaar im Jahr 2010 insgesamt 165 Fahrten zum ersten Mietobjekt und 215 Fahrten zum zweiten Mietobjekt steuerlich abgerechnet und hierfür einen Kostenabzug von 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer begehrt. Die häufigen Fahrten waren unter anderem darauf zurückzuführen, dass die Eheleute wegen Sanierungsarbeiten häufige Fahrten zu den Baustellen unternommen hatten.

Der BFH entschied nun, dass das Finanzamt für die Fahrten zu Recht nur die ungünstigere Entfernungspauschale gewährt hatte. Nach dem Einkommensteuergesetz ist der beschränkte Kostenabzug für Fahrten zwischen Wohnung und regelmäßiger Tätigkeitsstätte nicht nur auf den Arbeitnehmerbereich begrenzt, sondern gilt auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Ein Mietobjekt ist demnach als regelmäßige Tätigkeitsstätte anzusehen, wenn es der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaften und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit ist. Allein dadurch, dass der Vermieter sein Objekt in zeitlichem Abstand immer wieder aufsucht (z.B. zu Kontrollzwecken oder zur Ablesung von Zählerständen), wird ein Mietobjekt allerdings noch nicht zur regelmäßigen Tätigkeitsstätte. Vielmehr ist eine gewisse Nachhaltigkeit und Dauerhaftigkeit der Tätigkeit am Vermietungsobjekt erforderlich, die der BFH im vorliegenden Fall wegen der mehrmaligen (arbeits-)täglichen Fahrten zu den Objekten als gegeben ansah.

Hinweis: Die Entscheidung betraf noch die alte Rechtslage vor der Reform des steuerlichen Reisekostenrechts, ist aber auch auf die neue Rechtslage ab dem 01.01.2014 übertragbar. Vermieter müssen aufgrund der BFH-Rechtsprechung aber nicht generell mit einer Kürzung ihrer Fahrtkosten rechnen, denn dem Urteil lag ein absoluter Ausnahmefall zugrunde, der durch außergewöhnlich viele Fahrten und eine praktisch arbeitstägliche Anwesenheit des Vermieters am Mietobjekt geprägt war. In aller Regel ist nicht das Mietobjekt, sondern die Privatwohnung des Vermieters die regelmäßige (erste) Tätigkeitsstätte (= Ort der Verwaltung des Grundbesitzes), so dass Fahrten zur Kontrolle des Mietobjekts, zum Baustellenbesuch oder zum Ablesen von Zählerständen weiterhin mit 0,30 EUR je gefahrenen Kilometer abgerechnet werden können. [zurück]

Familienheim: Keine Begünstigung ohne vorherige Nutzung

Im Rahmen einer Erbschaft stellt sich üblicherweise und regelmäßig die Frage, ob steuerliche Vergünstigungen genutzt werden können, also zum Beispiel begünstigtes Vermögen oder andere wertmindernde Faktoren vorliegen. Einer dieser begünstigenden Faktoren kann nur aktiv von dem Erben erlangt werden: das Familienheim, also eine Immobilie, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Nutzt der Erbe das von dem Verstorbenen bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnhaus unverzüglich nach dessen Tod als eigenes Familienheim, dann wird der Wert dieses Vermögens nicht dem zu versteuernden Erbe hinzugerechnet.

Genau um diesen Punkt hat sich kürzlich ein Erbe zunächst erfolglos mit dem Finanzamt und dann auch erfolglos mit dem Finanzgericht Köln (FG) gestritten. Der Streitfall stellte sich nämlich etwas komplizierter als der Standardfall dar: Die verstorbene Mutter des Erben hatte niemals in dem "Familienheim" gewohnt, sondern - laut ihrem Sohn - lediglich beabsichtigt, es zu beziehen. Sie sei davon vor ihrem Tod aber durch eine lange Krankheit abgehalten worden.

Das Steuerrecht berücksichtigt bestimmte Fälle, in denen ein Erblasser an der Selbstnutzung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war. Sofern für den Verstorbenen ein - zum Beispiel krankheitsbedingter - Zwang bestand, an einem anderen Ort zu wohnen als im eigenen Familienheim (z.B. in einem Pflegeheim), wirkt sich das nicht schädlich auf die Steuerbefreiung aus.

Der streitbare Erbe hatte jedoch das seiner Mutter gehörende Haus bezogen und wohnte hier seit Jahren unentgeltlich. Nachdem nun die Mutter auch verstorben war, versuchte er, den von ihm bewohnten Haushalt als Familienheim der Mutter zu deklarieren, welches er erst nach deren Tod zum eigenen Familienheim bestimmt habe. Die Mutter habe nur aus krankheitsbedingten Gründen nie hier gewohnt.

Abgesehen davon, dass diese Behauptung dem FG generell abwegig erschien, kam es darauf auch gar nicht an. Das Familienheim wurde von der Mutter nicht in dem geerbten Haus begründet, da sie dieses niemals zu eigenen Wohnzwecken genutzt hatte. Folglich kann der Sohn die Steuervergünstigung nicht in Anspruch nehmen. Die Gründe, die der Aufnahme der Nutzung des Hauses durch die Erblasserin für eigene Wohnzwecke entgegenstanden, waren somit letztlich unerheblich. Die Klage wurde abgewiesen. [zurück]

Fehlende Schuldübernahme: Kein wertmindernder Ansatz bei einer Schenkung möglich

Wer Grundstücke im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge verschenkt, ist meist auch darauf bedacht, dadurch keine Nachteile für den Beschenkten zu verursachen. So ging es wohl auch einer Mutter, die Grundstücke je zur Hälfte an ihre zwei Kinder verschenkt hatte und die für die Grundstücke aufgenommenen Darlehen weiterhin selbst tilgen wollte. Die Mieterträge aus den Grundstücken sollten der Schenkerin bis zu ihrem Lebensende zustehen. Grundsätzlich also eine gute Vereinbarung - wenn nicht die steuerlichen Konsequenzen gewesen wären.

Die Mutter verstarb nämlich wenig später und vermachte die andere Hälfte der Grundstücke inklusive der Verbindlichkeiten ihren beiden Kindern. Steuerrechtlich gab es also zum einen eine Schenkung ohne Darlehensverbindlichkeiten nur mit dem Vorbehaltsnießbrauch (das zurückbehaltene Recht über die Mieterträge). Der Wert dieser Schenkung war so hoch, dass Schenkungsteuer anfiel. Zum anderen war das anschließende Erbe durch die Darlehensverbindlichkeiten im Wert so sehr gemindert, dass keine Erbschaftsteuer anfiel. Eine bessere Verteilung der Vermögenswerte hätte auch ein steuerlich besseres Ergebnis nach sich gezogen - also eine wertmäßig geringere Schenkung mit entsprechend geringerer Schenkungsteuer und ein wertmäßig größeres Erbe mit geringer Erbschaftsteuer.

Um den Wert der Schenkung zu mindern, hätte eine Schuldübernahme durch die Beschenkten nicht ausgeschlossen werden dürfen. Dass im Fall des Nichtbegleichens der Darlehensraten die Bank bzw. der Kreditgeber auch in das Grundstücksvermögen Zwangsvollstreckung hätte betreiben können, vermindert den Wert der Schenkung nicht. Bei einer Übernahme der Darlehensverbindlichkeiten dagegen hätte sich die Schuld in eine persönliche Schuld gewandelt. Dadurch hätte ein Gläubiger unbegrenzten Zugriff auf das Privatvermögen des Beschenkten gehabt und der Schenkwert wäre vermindert worden. [zurück]

Ferienhaus: Nachträglicher Ausschluss der Selbstnutzung rettet den Verlustabzug

Jedes Jahr trägt sich der ein oder andere sicherlich mit dem Gedanken, für den Urlaub gleich ein ganzes Ferienhaus zu kaufen, anstatt immer nur wochenweise eines zu mieten. Für den Rest der Zeit könnte man durch die Miete die Kosten decken. Vielleicht bleibt ja sogar noch etwas übrig? Aber Achtung: Hier lauert eine Steuerfalle! Und die existiert nicht nur für die oben angesprochenen potentiellen Vermieter, sondern auch für Investoren, die das Ferienhaus ausschließlich zum Vermieten erwerben wollen.

Darauf machte das Finanzgericht Köln (FG) vor Kurzem in einem Urteil zu einem Fall aufmerksam, in dem ein Ehepaar zum Zweck des Vermietens ein Grundstück erworben und anschließend ein Ferienhaus darauf gebaut hatte. Die Vermietung und Verwaltung wurde über einen Vermittler organisiert. Problem: Der Standardvertrag mit dem Dienstleister schloss eine Selbstnutzungsklausel ein. Die Vermieter des Ferienhauses hatten somit das Recht, das Ferienhaus selbst zu nutzen. Wegen der im Laufe der Jahre angefallenen Verluste verlangte das Finanzamt daraufhin eine Überschussprognose über 30 Jahre.

Doch diese, so das FG, war gar nicht erforderlich. Denn der Standardvertrag wurde nachträglich geändert. Die Selbstnutzungsklausel wurde gestrichen. Da bis zu dem Zeitpunkt der Streichung eine Selbstnutzung nicht vorlag, konnte das FG folglich von einem "Investor-Ferienhaus" ausgehen. Und für nicht der Selbstnutzung unterliegende Ferienhäuser gilt prinzipiell, dass eine auf Dauer angelegte Vermietung und die Absicht, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, typisierend vermutet werden. Eine Überschussprognose ist demnach nicht erforderlich.

Wichtig dabei ist jedoch, dass die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit um weniger als 25 % unterschreiten. Das war im Streitfall gegeben, teilweise lag die Vermietungszeit sogar über dem Ortsdurchschnitt. Die Vermieter hatten somit Glück - die Verluste wurden weiterhin anerkannt. [zurück]

Feststellung von Vermietungseinkünften: Welches Finanzamt ist örtlich zuständig?

Erzielen mehrere Personen gemeinsam Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (z.B. im Rahmen einer Grundstücksgemeinschaft), müssen sie beim Finanzamt eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen abgeben. Für die Bearbeitung ist regelmäßig das Finanzamt örtlich zuständig, von dessen Bezirk aus die Einkünfte verwaltet werden. Im entsprechenden Erklärungsvordruck wird daher auch nach dem Ort der Verwaltung gefragt.

Die Oberfinanzdirektion Niedersachsen (OFD) weist in einer neuen Verfügung darauf hin, dass bei der Feststellung von Vermietungseinkünften aus nur einem Grundstück aus Vereinfachungsgründen davon ausgegangen werden kann, dass die Einkünfte dort verwaltet werden, wo auch das Grundstück liegt. Demnach ist also das Finanzamt für die Bearbeitung der Erklärung zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist.

Die OFD weist aber auch darauf hin, dass diese vereinfachte Zuständigkeitsbestimmung nur gilt, wenn sich aus der Feststellungserklärung keine Anhaltspunkte für den Ort der Verwaltung ergeben. Es darf also beispielsweise keine vom Belegenheitsort abweichende Adresse als Anschrift der Grundstücksgemeinschaft angegeben sein.

Haben die Beteiligten der Grundstücksgemeinschaft in der Feststellungserklärung hingegen Angaben zum Ort der Verwaltung gemacht, kommt die Vereinfachungsregel nicht zur Anwendung. In diesem Fall muss das bisher zuständige Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (sog. Lagefinanzamt), die Akten der Grundstücksgemeinschaft an das neu zuständige Finanzamt abgeben, in dessen Bezirk die Einkünfte verwaltet werden (sog. Verwaltungsfinanzamt).

Hinweis: Bei fehlenden Angaben zum Ort der Verwaltung reicht auch die Benennung eines Empfangsbevollmächtigten der Gesellschaft (z.B. eines Steuerberaters) nicht für die Vermutung aus, dass dieser auch die Verwaltung des Grundstücks innehat. In diesem Fall greift die vereinfachte Zuständigkeitsbestimmung also ein. [zurück]

Flüchtlingsunterkunft: Gefährden weitere Dienstleistungen die steuerfreie Vermietung?

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) hat sich aktuell mit der umsatzsteuerlichen Behandlung der Vermietung von Flüchtlingsunterkünften auseinandergesetzt.

Bei den mit der öffentlichen Hand oder anderen Anbietern abgeschlossenen Verträgen handelt es sich im Normalfall um langfristige Vermietungen, die umsatzsteuerfrei sind. Umsatzsteuerlich gilt eine Wohnraum- oder Grundstücksvermietung als langfristig, wenn der Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als sechs Monaten hat. Unerheblich ist dabei, wie lange die einzelnen Bewohner in der Unterkunft untergebracht sind. Selbst wenn sich die Miete nach der tatsächlichen Belegung (der Anzahl der jeweils untergebrachten Personen) richtet, liegt keine kurzfristige Vermietung vor, sofern der Vertrag selbst über mehr als sechs Monate oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Werden neben der reinen Wohnraumüberlassung weitere Dienstleistungen erbracht, kann die Sache kompliziert werden. Die OFD weist zwar darauf hin, dass die folgenden Dienstleistungen für die Steuerfreiheit unschädlich sind:

• Bereitstellung von Bettwäsche
• Bereitstellung von Mobiliar
• Gebäudereinigung
• Bereitstellung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern (auch wenn kostenpflichtig)
• Zurverfügungstellung von Hauspersonal bzw. Hausmeistern

Werden allerdings andere zusätzliche Dienstleistungen erbracht (z.B. die soziale Betreuung der Untergebrachten oder die Beauftragung eines Sicherheitsdienstes durch den Vermieter), kann ein sogenannter Vertrag besonderer Art vorliegen. Dann wird aus dem steuerfreien Vermietungsverhältnis gegebenenfalls insgesamt eine steuerpflichtige Dienstleistung, die mit 19 % zu versteuern ist. Ob ein solcher Vertrag besonderer Art vorliegt, richtet sich nach einer komplizierten Einzelfallprüfung.

Eine etwaige Verpflegung der Bewohner ist noch einmal gesondert zu beurteilen. Sie unterliegt - neben der steuerfreien Vermietung - der Umsatzsteuer von 19 %. [zurück]

Gebäudeabschreibung: Vertragliche Kaufpreisaufteilung muss häufig anerkannt werden

Die Aufteilung eines einheitlichen Grundstückskaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden ist für die Praxis höchst bedeutsam, weil nur die Anschaffungskosten für das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden können.

Vermieter sind daher naturgemäß daran interessiert, den Wert ihres Gebäudes im Besteuerungsverfahren möglichst hoch und den des Grundstücks möglichst niedrig anzusetzen. Wer bereits im Kaufvertrag der Immobilie eine Kaufpreisaufteilung vornimmt und darauf hofft, dass das Finanzamt dieser (steuergünstigen) Verteilung folgt, sollte ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) kennen, das die Möglichkeiten und Grenzen einer vertraglichen Aufteilung aufzeigt. Das Gericht führte aus:

• Eine im Kaufvertrag vorgenommene Kaufpreisaufteilung ist nach der ständigen BFH-Rechtsprechung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen. Eine hiervon abweichende Aufteilung kann nicht allein damit gerechtfertigt werden, dass der Käufer typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes interessiert ist.
• Eine wesentliche Abweichung zwischen dem im Vertrag festgelegten Bodenwert und den geltenden Bodenrichtwerten rechtfertigt allein noch nicht ohne weiteres eine Abweichung von der vertraglichen Kaufpreisaufteilung. Diese Diskrepanz ist lediglich ein Indiz dafür, dass die vertraglichen Regelungen nicht der Realität entsprechen.
• Um eine vertragliche Kaufpreisaufteilung zu widerlegen, müssen die Gesamtumstände des Kaufobjekts dahingehend untersucht werden, ob sie eine Abweichung von der vertraglichen Aufteilung nachvollziehbar erscheinen lassen. Zu betrachten sind beispielsweise besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, der Zustand der Gartenanlage, Straßenlärm sowie störender Baumbestand.
• Die vertragliche Aufteilung ist für das Besteuerungsverfahren nicht bindend, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist oder ein steuerlicher Gestaltungsmissbrauch vorliegt.
• Erst wenn durch die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt werden und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinen, können Finanzämter und Steuergerichte sie verwerfen und eine anderweitige Aufteilung vornehmen.

Hinweis: Das Urteil zeigt, dass es einiger fundierter Feststellungen seitens der Finanzbehörden bzw. Steuergerichte bedarf, um eine vertraglich festgelegte Kaufpreisaufteilung des Vermieters zu widerlegen. Ein bloßer Hinweis auf allgemein fallende Bodenwerte reichte dem BFH im Urteilsfall nicht aus. Je weiter sich die vertragliche Aufteilung jedoch von den realen Verhältnissen entfernt, desto denkbarer erscheint es, dass sie im Besteuerungsverfahren später verworfen wird. [zurück]

Gemischte Gebäudevermietung: Nach welchem Schlüssel ist die Vorsteuer aufzuteilen?

Ein Gebäude können Sie sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermieten. Vermieten Sie es sowohl steuerpflichtig als auch steuerfrei, müssen Sie die Vorsteuer aus den Baukosten aufteilen.

Beispiel: Ein Investor baut ein Objekt für 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Die gesamte nutzbare Fläche beträgt 1.000 qm. Davon vermietet er 600 qm steuerpflichtig und 400 qm steuerfrei. Die Vermietungsumsätze, die auf den steuerpflichtigen Teil entfallen, entsprechen 75 % des gesamten Vermietungsumsatzes.

Nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann die Vorsteuer in einem solchen Fall

• nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt werden (also dem Verhältnis der steuerpflichtig zu den steuerfrei vermieteten Flächen, im Beispiel 60:40) oder
• nach einem Umsatzschlüssel (also dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsumsätzen, im Beispiel 75:25).

Diese beiden Schlüssel kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn eine direkte Aufteilung nicht möglich ist.

Daher muss man nach Auffassung des EuGH beim Bau einer Immobilie zunächst eine direkte Zuordnung der Vorsteuer versuchen. (Der EuGH trifft leider keine Aussage dazu, wie eine solche direkte Zuordnung erfolgen könnte.) Erst wenn dies nur schwer durchzuführen ist, kann man auf den Flächen- oder Umsatzschlüssel zurückgreifen. In der Praxis kommt daher zumeist der Flächenschlüssel zur Anwendung. In dem Beispiel würde dies einen Vorsteuerabzug in Höhe von 60 % aus der gesamten Vorsteuer bedeuten.

Hinweis: Es bleibt aber abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof dieses Urteil des EuGH interpretieren wird. Möglicherweise könnte es doch noch auf eine direkte Zuordnung hinauslaufen. [zurück]

Gemischte Vermietung: Deutsche Maßstäbe für die Vorsteueraufteilung EU-rechtswidrig?

Die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken ist in Deutschland von der Umsatzsteuer befreit. Der Nachteil dieser Regelung ist, dass der Vermieter umsatzsteuerlich zwar als Unternehmer gilt, aber trotzdem keinen Vorsteuerabzug erhält. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet. Dies ist dann möglich, wenn er die Immobilie bzw. die Räumlichkeiten an einen Unternehmer vermietet, der selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist (umgangssprachlich gewerbliche Vermietung).

Jedoch werden größere Vermietungsobjekte selten einheitlich genutzt. Vielmehr werden Teile zum Beispiel zu Wohnzwecken, an Ärzte oder an Behörden vermietet, so dass kein Vorsteuerabzug möglich ist, und andere Teile gewerblich. In solchen Fällen gemischter Vermietung stellt sich die Frage, wie die Vorsteuer aus den Baukosten des Objekts richtig aufzuteilen ist. Denn prinzipiell ist der Vorsteuerabzug nur insoweit zulässig, wie das Objekt gewerblich vermietet wird.

Dabei kommen im Wesentlichen zwei Aufteilungsmaßstäbe in Betracht:

• der Umsatzschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerfreien zu den steuerpflichtigen Mieten) und
• der Flächenschlüssel (Aufteilung nach dem Verhältnis der steuerfrei zu den steuerpflichtig vermieteten Flächen).

Die deutsche Finanzverwaltung wendet immer vorrangig den Flächenschlüssel an. Dieser führt in der Praxis jedoch zu einem geringeren Vorsteuerabzug als der Umsatzsteuerschlüssel. Der Vorrang des Flächenschlüssels war daher schon mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren; möglicherweise steht er auch nicht im Einklang mit dem EU-Recht. Das geht jedenfalls aus einem Schlussantrag des Generalanwalts Paolo Mengozzi beim Europäischen Gerichtshof (EuGH) hervor.

Hinweis: Die Rechtsauffassung eines Generalanwalts ist für den EuGH zwar nicht bindend, aber die Richter entscheiden häufig in seinem Sinne. Trotzdem ist das endgültige Urteil noch abzuwarten. Einstweilen unternehmen wir die rechtlich notwendigen Schritte für Sie. [zurück]

Gewerbliche Abfärbung: Keine Bagatellgrenze bei Beteiligung an gewerblichem Unternehmen

Wie Sie sicher schon gehört haben, wird die von einem Einzelunternehmen bzw. einer Personengesellschaft gezahlte Gewerbesteuer teilweise oder sogar vollständig auf die Einkommensteuerschuld des Unternehmers bzw. Gesellschafters aus Gewerbebetrieb angerechnet. Als Daumenregel gilt, dass bis zu einem Gewerbesteuerhebesatz von ca. 400 % eine komplette Anrechnung möglich ist.

Für den einen oder anderen dürfte es dagegen neu sein, dass in manchen Konstellationen auch auf Vermietungseinkünfte von Personengesellschaften Gewerbesteuer fällig wird. Das ist dann der Fall, wenn gewerbliche Einkünfte auf die Vermietungseinkünfte "abfärben". Zwar gibt es hierbei eine Bagatellgrenze von 3 % der Gesamtnettoumsatzerlöse der Gesellschaft bzw. maximal 24.500 EUR. Haben die gewerblichen Umsätze also nur einen ganz geringen Umfang, färbt die Gewerblichkeit doch nicht ab. Diese Grenze greift jedoch nicht in jedem Fall, wie das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) entschieden hat.

Im Streitfall erzielte eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft Vermietungseinkünfte - war also eigentlich nicht gewerblich tätig. Als Beteiligung hatte einer der Komplementäre allerdings zwei Flugzeugleasingfonds ins Betriebsvermögen eingelegt. Diese hatten ihre originär gewerbliche Tätigkeit zwar bereits beendet, befanden sich in Liquidation und hatten einen Verlust für die Streitjahre zu verbuchen. Dennoch stellte das FG eine Abfärbung der Gewerblichkeit auf die Vermietungseinkünfte fest.

Der Grund, weshalb die Bagatellgrenze in diesem Fall nicht griff, lag in der Beteiligung. Gewerbliche Einkünfte färben entweder dann auf andere Einkünfte ab, wenn neben der Vermietung eine originär gewerbliche Tätigkeit ausgeübt wird oder wenn eine Beteiligung an einem gewerblichen Unternehmen vorliegt. Nur im ersten Fall jedoch greift die Bagatellgrenze - im zweiten Fall reicht schon ein Verlust für die Abfärbung aus. [zurück]

Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerung: Anteilige Instandhaltungsrückstellung ist nicht abziehbar

Um zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum finanzieren zu können, zahlen Wohnungseigentümer regelmäßig Gelder in die Instandhaltungsrückstellung ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Im Fall eines Eigentümerwechsels verbleibt die Rückstellung bei der Gemeinschaft und wird nicht anteilig ausbezahlt.

Ein Immobilieninvestor ist vor dem Bundesfinanzhof (BFH) mit dem Vorstoß gescheitert, die Instandhaltungsrückstellungen von der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage seiner ersteigerten Immobilien abzuziehen. Er hatte mehrere Wohnungen bei Zwangsversteigerungen erworben, woraufhin sein Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des jeweils abgegebenen Meistgebots berechnet hatte. Der Investor wollte vor dem BFH durchsetzen, dass das Amt die auf die Wohnungen entfallenden Instandhaltungsrückstellungen von den Meistgeboten abzieht.

Der BFH urteilte jedoch, dass das Amt korrekt gerechnet hatte. Nach dem Wortlaut des Grunderwerbsteuergesetzes bemisst sich die Steuer bei einer Zwangsversteigerung nach dem Meistgebot. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung darf nach Gerichtsmeinung nicht in Abzug gebracht werden, denn sie ist nicht Gegenstand der Versteigerung. Sie gehört zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft (nicht zum Vermögen des ehemaligen Wohnungseigentümers) und geht beim Eigentumserwerb im Versteigerungsverfahren (durch Zuschlag) nicht kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Somit fehlt es an einem sogenannten Rechtsträgerwechsel, der für die Grunderwerbsteuer typisch ist. Auch der Umstand, dass die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Zuschlag im Versteigerungsverfahren auf den Ersteher übergeht, rechtfertigt nach Gerichtsmeinung keinen Abzug der anteiligen Instandhaltungsrückstellung.

Hinweis: Die Entscheidung bezieht sich auf Erwerbe im Zwangsversteigerungsverfahren; beim regulären Kauf einer Eigentumswohnung gilt derzeit noch die BFH-Rechtsprechung aus 1991, wonach das Guthaben aus einer Instandhaltungsrückstellung aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden darf. Der BFH ließ in seinem neuen Urteil offen, ob er an dieser Rechtsprechung auch nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.01.2007 noch festhält. [zurück]

Grunderwerbsteuer: Gestalterische Vorgaben führen nicht zur Besteuerung der Baukosten

Beim Immobilienkauf fällt eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises an - die Steuersätze variieren je nach Bundesland. Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt, um es anschließend bebauen zu lassen, rechnet im Regelfall damit, dass die Steuer nur auf den reinen Bodenpreis berechnet wird. Dies kann jedoch ein teurer Irrtum sein, denn auch die Baukosten können der Steuer unterliegen, wenn der Fiskus zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag einen rechtlichen oder sachlichen Zusammenhang sieht und somit von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand ausgeht.

Hinweis: Durch die Einrechnung der Baukosten erhöht sich die Grunderwerbsteuer schnell um mehrere Tausend Euro - diese ungeplanten Ausgaben können Bauherren in ernste finanzielle Nöte bringen.

Auch Eheleute aus Rheinland-Pfalz sahen sich kürzlich einem solchen ungeplanten Steuerzugriff ausgesetzt. Sie hatten vor dem Abschluss ihres Grundstückskaufvertrags einen Bauvorschlag erstellen müssen, der in Einklang mit dem Gestaltungshandbuch des Grundstücksveräußerers stand. Nachdem die Eheleute grünes Licht für ihren Bauvorschlag erhalten hatten, schlossen sie den Kaufvertrag ab, der unter anderem die Verpflichtung beinhaltete, ein Gebäude nach den genehmigten Plänen zu errichten. Eine Pflicht zur Beauftragung eines bestimmten Bauunternehmens sah der Vertrag allerdings nicht vor.

Das Finanzamt ging bei der vorliegenden Gestaltung von einem einheitlichen Erwerbsgegenstand aus und bezog neben den Grundstückskosten von 165.000 EUR auch die Bauerrichtungskosten von rund 300.000 EUR in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz (FG) gab dem Amt zunächst Recht und verwies darauf, dass die Kontrolle über die bauliche Grundstücksgestaltung letztlich beim Veräußerer verblieben sei.

Der Bundesfinanzhof hob das finanzgerichtliche Urteil jedoch auf und erklärte, dass allein die Verpflichtung des Grundstückskäufers, ein Grundstück nach den gestalterischen Vorgaben der Veräußererseite zu bebauen, noch keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand begründet. Hinzukommen muss, dass das beauftragte Bauunternehmen zur Veräußererseite gehört. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Veräußerer und Bauunternehmer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng miteinander verbunden sind.

Hinweis: In einem zweiten Rechtsgang muss das FG nun prüfen, ob die ausgewählte Baufirma der Veräußererseite zuzuordnen ist. Dies kann sich beispielsweise auch daraus ergeben, dass Veräußerer und Baufirma einen gemeinsamen Vermarktungsprospekt für das Grundstück herausgebracht haben. [zurück]

Grunderwerbsteuer: Kaufrechtsvermächtnis zum Verkehrswert ist steuerpflichtig

Normalerweise fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn man ein Grundstück erbt. Der Gesetzgeber möchte so verhindern, dass man als Erbe doppelt - sowohl mit Erbschaft- als auch mit Grunderwerbsteuer - belastet wird. Grunderwerbsteuerfrei ist es auch, wenn man zwar selbst nicht Erbe des Grundstücks ist, aber nach dem Tod des Erblassers das Recht hat, das Grundstück vom Erben zu einem geringen Preis zu erwerben (Ankaufsrecht).

Das Finanzgericht Köln (FG) musste unlängst über einen Fall entscheiden, in dem einem Sohn das Recht vermacht worden war, ein Grundstück zum Verkehrswert zu kaufen. Der Vater hatte zwar seine Tochter als Alleinerbin bestimmt. Für eine Eigentumswohnung hatte er allerdings seinem Sohn ein Ankaufsrecht vermacht (Kaufrechtsvermächtnis). Der Ankaufspreis sollte dem Verkehrswert der Wohnung zu dem Zeitpunkt entsprechen, zu dem das Ankaufsrecht ausgeübt wird. Nach dem Kauf der Wohnung setzte das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest. Der Sohn widersprach diesem Vorgehen.

Das FG gab jedoch dem Finanzamt recht: An sich ist ein Grundstückserwerb durch Kaufrechtsvermächtnis zwar grunderwerbsteuerfrei. Das setzt allerdings voraus, dass der Erwerb aufgrund eines Vermächtnisses und daher von Todes wegen erfolgt und dass dabei nur ein geringer Preis gezahlt wird. Denn nur dann erhält der Grundstückskäufer eine Zuwendung des Erblassers, nämlich die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlichen Kaufpreis. Anders ist es nach Ansicht des FG jedoch, wenn nur das Recht vermacht wird, das Grundstück zum Verkehrswert zu kaufen. In diesem Fall erhält der Grundstückskäufer keinen Vorteil durch das Vermächtnis. Dann ist das Kaufrechtsvermächtnis für die Erbschaftsteuer irrelevant, dem Bedachten droht keine Doppelbelastung und daher ist der Kauf auch nicht grunderwerbsteuerbefreit. [zurück]

Grunderwerbsteuer: Welche Fehler den Grunderwerbsteuerbescheid unwirksam machen

Wenn das Finanzamt einen Bescheid für Sie erlässt, muss es sich an bestimmte Vorgaben halten, damit der Bescheid rechtskräftig ist. Diese Vorgaben können sich sowohl auf die Form als auch auf den Inhalt beziehen. So muss in einem Grunderwerbsteuerbescheid beispielsweise der Zeitpunkt der Besteuerung unmissverständlich erkennbar sein. Dies gilt vor allem dann, wenn es um eine Grundstücksbewertung zu einem bestimmten Zeitpunkt geht.

In einem Fall vor dem Finanzgericht Münster (FG) hatte die Klägerin im Jahr 2005 mit der Y-GmbH einen Kaufvertrag über Geschäftsanteile an der Z-GmbH abgeschlossen. Darin war auch vereinbart worden, dass die Klägerin jederzeit das Recht hat, einen Rückkauf der Anteile zu verlangen. 2007 machte sie von diesem Recht Gebrauch und kaufte die Anteile an der Z-GmbH zurück. 2012 ergab eine Betriebsprüfung bei der Klägerin, dass der Rückkauf der Anteile grunderwerbsteuerpflichtig ist. Die Klägerin bestand aber auf der Steuerfreiheit - und das FG gab ihrer Klage statt.

Es führte allerdings aus, dass es gar nicht entscheiden muss, ob die Grunderwerbsteuer zurecht festgesetzt wurde, da der Grunderwerbsteuerbescheid an sich schon rechtswidrig war. In seinem Feststellungsbescheid (Grundlagenbescheid) bezog sich das Finanzamt zwar noch korrekt auf den Vorgang aus dem Jahr 2007 (Rückkauf der Anteile), im Grunderwerbsteuerbescheid (Folgebescheid) benannte es jedoch einen falschen - und nicht einmal steuerpflichtigen - Rechtsvorgang aus dem Jahr 2005. Da somit weder der zu besteuernde Vorgang noch der Besteuerungszeitpunkt korrekt darin aufgeführt waren, war der Grunderwerbsteuerbescheid unwirksam.

Hinweis: Sie sollten Ihre Bescheide nicht nur darauf überprüfen, ob der Inhalt stimmt, sondern auch auf die Form schauen, da das Finanzamt auch hier Fehler machen kann. Bei Zweifeln sind wir Ihnen gerne dabei behilflich. [zurück]

Grunderwerbsteuer: Zu früher Verkauf gefährdet Steuerbefreiung der Erbeserben

Grundsätzlich unterliegt jeder Grundstückserwerb der Grunderwerbsteuer. Jedoch gibt es Ausnahmen, wenn zum Beispiel ein Nachlass aufgeteilt wird (Erbauseinandersetzung). Dann fällt für die Miterben keine Grunderwerbsteuer an, um eine Doppelbelastung mit Erbschaft- und Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Ändert sich jedoch die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft, so kann dies dazu führen, dass doch noch Grunderwerbsteuer zu zahlen ist.

Das Finanzgericht Hamburg (FG) hatte unlängst darüber zu entscheiden, ob bei der Übertragung eines Grundstücks im Rahmen der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft Grunderwerbsteuer anfällt oder nicht:

• Es ging um ein bereits 1930 vererbtes Grundstück, welches die Erbengemeinschaft 1 geerbt hatte. Im Laufe der Zeit verstarben deren Mitglieder und es trat an deren Stelle die Erbengemeinschaft 2.
• Im Jahr 2002 überließ die Erbengemeinschaft 2 einem Teil der Miterbinnen (GbR 1) die Hälfte des Grundstücks.
• 2012 wurde die Erbengemeinschaft so auseinandergesetzt, dass das Grundstück auf die GbR 1 und die neu gegründete GbR 2 je zur Hälfte überging (wobei die GbR 2 aus dem Miterben C und den Miterbinnen der GbR 1 bestand). Im selben Jahr veräußerten die Miterbinnen ihre Anteile an der GbR 2 an familienfremde Erwerber.

Das Finanzamt setzte aufgrund dieses Verkaufs Grunderwerbsteuer auf die hälfige Grundstücksübertragung Anfang 2012 fest. Die GbR 2 sah dies anders und klagte. Das FG entschied aber, dass die Grunderwerbsteuer zu Recht festgesetzt wurde:

• Die Übertragung im Jahr 2002 war grunderwerbsteuerfrei, da es sich um eine Erbauseinandersetzung handelte. Hierbei schieden die Miterbinnen aus der Erbengemeinschaft 2 aus und traten in die GbR 1 ein. Somit war die Auseinandersetzung sowohl der Erben- als auch der Erbeserbengemeinschaft ihnen gegenüber abgeschlossen.
• Die Übertragung der Grundstücksanteile der Miterbinnen von der GbR 1 auf die GbR 2 im Jahr 2012 war zwar noch von der Grunderwerbsteuer befreit, da sich der Personenkreis der Miterbinnen nicht geändert hatte. Diese Befreiung entfällt allerdings rückwirkend, wenn die Gesellschaftsanteile an der GbR 2 innerhalb von fünf Jahren an Fremde übertragen werden. Dies war hier der Fall, so dass die Grunderwerbsteuer zu Recht festgesetzt wurde.

Hinweis: Im Streitfall wäre keine Grunderwerbsteuer angefallen, wenn die Fünfjahresfrist eingehalten worden wäre. Als Erben sollten Sie daher nicht nur die Erbschaftsteuer im Auge behalten, sondern auch andere Steuern, die Sie durch ihr Handeln auslösen könnten. [zurück]

Grundstücksbewertung: Aufteilung von Gesamtanschaffungskosten eines Mietwohngrundstücks

Die Investition in Immobilien ist derzeit vor allem in Ballungszentren eine interessante Überlegung für Kapitalanleger. Doch Vorsicht! Grundstücke haben in der Regel zwei wesentliche steuerliche Bestandteile: einerseits den Grund und Boden und andererseits das Gebäude. Während der Wert des Grund und Bodens bis zur Veräußerung in steuerlicher Hinsicht gleich bleibt, wird der Wertverlust des Gebäudes über die Abschreibung steuermindernd berücksichtigt.

Wichtig ist außerdem, auf welche Weise der Kaufpreis auf die beiden Bestandteile aufgeteilt wird. Der Wert des Bodens wird in der Regel anhand der offiziellen Bodenrichtwerte ermittelt. Wie das Finanzgericht Düsseldorf (FG) nun geurteilt hat, muss dieser Wert aber in bestimmten Fällen angepasst werden. Das führt dann zu einer anderen Aufteilung des Kaufpreises auf Boden- und Gebäudewert. Im Urteilsfall war deshalb statt einer ursprünglich ermittelten Abschreibung von 38.000 EUR nur noch eine Abschreibung von 18.000 EUR vorzunehmen. Es konnten also 20.000 EUR weniger Werbungskosten geltend gemacht werden und eine entsprechend hohe Steuerzahlung war die Folge.

Das FG hielt in seinem Urteil daran fest, dass bei Mietwohngrundstücken, die von Privatpersonen erworben werden, zur Wertermittlung und Aufteilung das Sachwertverfahren anzuwenden ist. Bei dieser Bewertungsmethode werden einerseits der Wert des Bodens mittels Bodenrichtwert und andererseits der Wert des Gebäudes anhand des baulichen Zustandes bestimmt.

Die Summe dieser fiktiven Werte stimmt natürlich nicht mit dem tatsächlichen Kaufpreis überein. Entsprechend müssen die ermittelten Werte mit einem Anpassungsfaktor auf den Kaufpreis "gehoben" werden - und zwar gleichmäßig. Es steigen also sowohl der Wert des Bodens als auch der Wert des Gebäudes. Beim Ertragswertverfahren, dessen Anwendung die Käufer des Grundstücks gefordert hatten, würde sich hingegen die Werterhöhung nur auf den Gebäudewert auswirken. Für das FG jedenfalls war es plausibel, dass der Wert des Bodens - zumal in ihm immer auch der Wert einer exponierten Lage zum Ausdruck kommt - relativ hoch angesetzt wird und wesentlich vom offiziellen Bodenrichtwert abweicht. [zurück]

Grundstücksbewertung: Das nicht ausgebaute Dachgeschoss gehört dazu

Wenn ein Grundstück vererbt wird, kommt immer wieder die Frage auf: Was ist das Grundstück wert? Denn immerhin wird ein Erbe mit Erbschaftsteuer belastet, und deren Bemessungsgrundlage ist der Wert der Bereicherung, also hier: des Grundstücks. Zur Bestimmung des Werts kommt je nach Grundstücksart ein bestimmtes Bewertungsverfahren zum Ansatz. Der Wert des Grund und Bodens ist in der Regel anhand des amtlichen Bodenrichtwerts leicht zu bestimmen. Der Gebäudewert hingegen wird je nach Kategorie mittels Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren ermittelt.

Kommt das Vergleichswertverfahren für (unvermietete) Wohngrundstücke wegen eines fehlenden Vergleichs nicht in Betracht, wird das Sachwertverfahren angewandt. Über das Ergebnis einer solchen Bewertung wurde kürzlich vor dem Finanzgericht Münster (FG) gestritten. Denn das Finanzamt hatte in die Bewertung neben dem Keller und dem Wohngeschoss (120 qm) auch das nichtausgebaute Dachgeschoss einbezogen. So kam ein Wert von über 263.000 EUR heraus - zu viel, meinten die Erben und zogen vor Gericht. Denn das Gebäude besaß eine Walmdachkonstruktion. Das Dachgeschoss war daher nicht ausgebaut und könnte auch nur mit erheblichem finanziellen Aufwand überhaupt erst ausbaufähig gemacht werden. Bestandteil der Wertermittlung dürften jedoch nur solche Flächen sein, die auch zu den Nutzflächen gehörten - das Dachgeschoss also nicht.

Das FG wiegelte jedoch ab. Selbst bei einer lichten Höhe von nur 1,25 m sei eine eingeschränkte Nutzung der Räumlichkeiten möglich, zum Beispiel als Abstell- oder Lagerraum. Bedingung sei lediglich die Begehbarkeit, also eine feste Bodenfläche und ein Zugang. Da der streitige Dachboden sogar 1,90 m lichte Höhe aufwies und einen Treppenzugang besaß, hatte die Klage keinen Erfolg.

Hinweis: Das Grundstück wurde mittlerweile für 280.000 EUR veräußert. Die steuerliche Belastung auf das illiquide Erbe war somit sicherlich verschmerzbar. Eines macht der Verkauf jedoch auch deutlich: Ein Bewertungsverfahren wird höchstwahrscheinlich nicht den realen Wert treffen. Ein Streit ist damit in vielen Fällen vorprogrammiert. Wir begleiten Sie hierbei gerne. [zurück]

Grundstückspachtvertrag: Entschädigung für vorzeitige Beendigung wird ermäßigt besteuert

Ein vielversprechendes Investment entpuppte sich für einen Unternehmer aus Bayern vor einigen Jahren als existenzgefährdendes Geschäft: Er hatte 2006 im Wege einer Zwangsversteigerung eine Diskothek erworben und war als Verpächter in das bestehende Pachtverhältnis eingetreten, das ihm noch für knapp vier Jahre Pachteinnahmen von rund 3.500 EUR monatlich einbringen sollte. Es kam jedoch alles ganz anders: Die Pächterin kündigte den Vertrag wenig später fristlos und stellte sämtliche Pachtzahlungen ein. Da der Unternehmer den Kauf der Diskothek vollständig fremdfinanziert hatte, geriet er in wirtschaftliche Not und konnte seinen Kredit nicht mehr vollständig bedienen. Abhilfe schuf erst ein vor dem Oberlandesgericht geschlossener Vergleich, in dessen Zuge sich die Pächterin verpflichtete, dem Verpächter die ausstehenden Pachteinnahmen für die Vergangenheit nachzuzahlen sowie eine Entschädigung von 63.000 EUR für die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses zu leisten. Die Entschädigung floss im Jahr 2009 und entfachte einen erneuten Streit mit dem Fiskus: Während der Unternehmer die Zahlung als ermäßigt besteuerte Entschädigung angesetzt wissen wollte, unterwarf das Finanzamt den Betrag als laufenden Gewinn aus Gewerbebetrieb dem regulären Einkommensteuersatz.

Der Bundesfinanzhof erkannte dem Unternehmer die ermäßigte Besteuerung zu. Nach Ansicht des Gerichts stellte die Zahlung eine steuerbegünstigte Entschädigung dar, weil sie ein Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen war. Sie war keine aus dem ursprünglich abgeschlossenen Pachtvertrag resultierende Erfüllungsleistung, sondern basierte auf einer neuen Rechtsgrundlage (dem gerichtlichen Vergleich). Es handelte sich nicht um eine bloße Weiterzahlung des Pachtzinses, sondern um eine Zahlung zum Ausgleich eines Schadens.

Eine ermäßigte Besteuerung war auch deshalb gerechtfertigt, weil der Unternehmer bei der Zustimmung zum Vergleich unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck gestanden hatte. Er hatte sich in einer Zwangssituation befunden und konnte sich dem zusammengeballten Zufluss von Einnahmen somit nicht entziehen, so dass eine weitere Voraussetzung für eine ermäßigte Besteuerung erfüllt war.

Hinweis: Die Entschädigungszahlung konnte auch nicht den normalen und üblichen Geschäftsvorfällen eines Gewerbetreibenden zugerechnet werden - was eine ermäßigte Besteuerung ausgeschlossen hätte -, weil das Gericht davon ausging, dass die offenbar unberechtigte fristlose Kündigung einen außergewöhnlichen Charakter hatte. [zurück]

Grundstücksschenkung: Lebenslanges Wohnrecht löst Grunderwerbsteuer aus

"Einem geschenkten Gaul schaut man nicht ins Maul", so lautet zumindest ein altes Sprichwort. Das Finanzamt schaut allerdings auch bei Schenkungen sehr genau hin. Wird ein Grundstück verschenkt, ist dieser Vorgang normalerweise "nur" schenkungsteuerpflichtig. Von der Grunderwerbsteuer ist er grundsätzlich befreit.

Bei genauerem Hinsehen kann die Steuerbefreiung jedoch eingeschränkt werden, wie unlängst auch eine Bremerin feststellen musste, die von ihrem Lebensgefährten eine Wohnung geschenkt bekommen hatte. Der Lebensgefährte hatte sich vor der Schenkung nämlich ein lebenslanges Wohnrecht bestellt. Dies war zwar noch nicht im Grundbuch eingetragen, nach Auffassung des Finanzgerichts Bremen (FG) war das jedoch unerheblich. Steuerlich gesehen ist das Wohnrecht des Lebensgefährten für die Beschenkte nämlich eine Belastung. Und der Wert der Belastung - also der Wert des Wohnrechts - ist mit Grunderwerbsteuer zu belegen.

Warum ist das so? Bei einer Grundstücksschenkung wird nur die tatsächliche Bereicherung mit Schenkungsteuer belastet. In Höhe des Wohnrechtswerts liegt jedoch eine Belastung vor, die die Bereicherung mindert. Entsprechend muss auch die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer vermindert werden. Um eine doppelte Befreiung zu vermeiden, fällt für die Belastung stattdessen Grunderwerbsteuer an.

Interessante Randnotiz des Urteils war, dass die Beschenkte vermutlich gar keine Schenkungsteuer hätte zahlen müssen, weil ihr Freibetrag höher war als die Bereicherung. Es tut also nichts zur Sache, ob die Belastung bei der Schenkungsteuer geltend gemacht werden kann oder nicht - die Grunderwerbsteuer fällt in einem solchen Fall so oder so an.

Hinweis: Der Urteilsfall wies neben der Grunderwerbsteuer noch weitere Kostenpositionen wie etwa Notarkosten aus, die bei genauerer Planung hätten vermieden bzw. verringert werden können. [zurück]

Grundstücksschenkung unter Auflage: Wohnrecht löst Grunderwerbsteuer aus

Bei Grundstücksschenkungen unter einer Auflage müssen die Beteiligten sowohl grunderwerbsteuerliche als auch schenkungsteuerliche Auswirkungen einkalkulieren. Die Schenkung wird mit dem Wert der Auflage zur Grunderwerbsteuer herangezogen, sofern die Auflage bei der Schenkungsteuer abziehbar ist. Kann die Auflage nicht schenkungsteuermindernd abgezogen werden, weil die Grundstücksübertragung an sich schenkungsteuerfrei war, unterliegt sie nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) jedoch gleichwohl der Grunderwerbsteuer.

Im Urteilsfall hatte eine 90-jährige Frau im Wege der Schenkung einen Miteigentumsanteil an ihrer Immobilie an einen gemeinnützigen Verein übertragen und sich ein Nutzungsrecht an der Wohnung im Obergeschoss vorbehalten. Nachdem das Finanzamt Grunderwerbsteuer auf den Kapitalwert des Wohnungsrechts berechnet hatte, machte der beschenkte Verein geltend, dass er die Auflage bei der Schenkungsteuer gar nicht hatte abziehen können, weil die Grundstücksschenkung selbst schenkungsteuerfrei gewesen war. Der BFH erklärte jedoch, dass es hierauf nicht ankommt. Erheblich ist nach dem Gesetzeswortlaut allein, dass die Auflage abziehbar ist, nicht dass sie tatsächlich abgezogen wurde. Es spielt grunderwerbsteuerlich keine Rolle, ob die Schenkungsteuer tatsächlich entstanden ist und mit welchem Wert eine Auflage dabei mindernd berücksichtigt worden ist. [zurück]

Grundstücksvermietung: Vermietung von Abstellplätzen an Kfz-Händler kann umsatzsteuerpflichtig sein

In einem Streitverfahren vor dem Finanzgericht Niedersachsen (FG) ging es um den Fall einer Grundstücksbesitzerin, die ein teilweise bebautes Grundstück vermietete. Überwiegend bestand dieses aus asphaltierten Flächen, die durch Hecken und Zäune getrennt waren. Die Mieter waren Gebrauchtwagenhändler und stellten auf den angemieteten Flächen ihre nicht zugelassenen Fahrzeuge ab. Einige Händler stellten auf ihren Parzellen Unterstände, Wohnwagen oder Container auf und nutzten sie für ihre Verkaufstätigkeit.

Die Grundstücksbesitzerin stritt mit dem Finanzamt über die Umsatzsteuerfreiheit der Vermietung. Nach ihrer Auffassung handelte es sich bei ihrer Tätigkeit um eine reine Grundstücksvermietung, die von der Umsatzsteuer befreit war.

Das FG ist der Rechtsauffassung der Klägerin aber nicht gefolgt. Prinzipiell ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken umsatzsteuerfrei. Und vom Grundsatz her lag im Streitfall auch eine Grundstücksvermietung vor. Allerdings ist die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen von der Umsatzsteuerfreiheit ausgenommen.

Dass die Mieter die Fahrzeuge zu Verkaufszwecken abstellten, führt nach Ansicht des FG zu keiner anderen Behandlung des Sachverhalts. Denn auf den Zweck kommt es nicht an. Es macht daher keinen Unterschied, ob zugelassene Fahrzeuge lediglich auf dem Grundstück geparkt oder nicht zugelassene Fahrzeuge zum Verkauf dort abgestellt werden. In beiden Fällen liegt eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vor.

Unerheblich war nach Auffassung des FG auch der Umstand, dass auf einigen Grundstücken Unterstände, Wohnwagen oder Container aufgestellt waren. Diese gelten lediglich als Zubehör zu den zum Abstellen von Fahrzeugen vermieteten Plätzen. [zurück]

Grundstücksvermietung: Was beim Abschluss des Mietvertrags noch nicht feststehen muss

Eine Vermietungsleistung ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit, wenn es sich um ein Grundstück handelt. Die Vermietung von Grundstücksteilen und Räumen ist ebenfalls steuerfrei (z.B. von Wohnungen). Diese Steuerbefreiung für Immobilien gilt allerdings nicht ausnahmslos: So ist die Vermietung von Hotel- und Pensionszimmern normalerweise nicht umsatzsteuerfrei. Und bei Campingflächen kommt es darauf an, wie lange sie abgegeben werden, da die kurzfristige Vermietung steuerpflichtig ist.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat sich kürzlich genauer zu der Frage geäußert, wann überhaupt eine Grundstücksvermietung bzw. -verpachtung im umsatzsteuerlichen Sinn vorliegt:

• Zunächst einmal ist die Bezeichnung als "Vermietung" für die Frage der Steuerfreiheit unerheblich. Dieser Begriff muss im Mietvertrag nicht ausdrücklich enthalten sein. Maßgebend ist vielmehr, dass es sich inhaltlich tatsächlich um eine Vermietung handelt.
• Für die Umsatzsteuerfreiheit der Grundstücksvermietung ist es auch nicht erforderlich, dass die vermietete Fläche bereits bei Abschluss des Mietvertrags bestimmt ist. Der Mietvertrag kann auch über eine zunächst unbestimmte, aber bestimmbare Grundstücksfläche geschlossen werden (z.B. über eine Campingfläche).
• Schließlich muss auch die Dauer der Gebrauchsüberlassung im Rahmen des Mietverhältnisses nicht von vornherein festgelegt sein.

Hinweis: Die Steuerbefreiung ist bei Grundstücksvermietungen nicht immer günstiger. Für die Umsatzsteuer kann es besser sein, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Dann besteht nämlich die Möglichkeit, sich vom Finanzamt die Vorsteuer aus den Baukosten erstatten zu lassen. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung setzt allerdings voraus, dass der Mieter selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt. Dies ist meistens bei gewerblichen Mietern der Fall. [zurück]

Hochspannungsleitung: Entschädigungszahlung führt zu Vermietungseinkünften

Als Besitzer eines selbstgenutzten Grundstücks fällt Ihnen im Zusammenhang mit der Steuererklärung vermutlich zuerst die Absetzbarkeit von Handwerkerleistungen ein. An den Bereich "Vermietung und Verpachtung" denken Sie sicher nicht - warum auch? Sie nutzen das Grundstück ja selbst. Dieser Gedankengang ist zwar plausibel, aber das hindert das Finanzamt nicht unbedingt daran, Ihnen Vermietungseinkünfte zu unterstellen. Ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (FG) bestätigt diese Vorgehensweise jetzt sogar.

Was ist passiert? Ein Ehepaar musste sich mit einer Gesellschaft darüber einigen, dass diese eine Hochspannungsleitung über sein Grundstück baut, betreibt und warten kann. Andernfalls wäre dies zwangsweise durchgesetzt worden. Dafür wurde im Grundbuch eine sogenannte persönlich beschränkte Dienstbarkeit eingetragen. Für den Verzicht auf die "Lufthoheit" erhielt das Ehepaar eine Entschädigungszahlung; andere Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks musste es nicht hinnehmen.

Und diese Zahlung hat das FG den Vermietungseinkünften zugeordnet. Denn das Ehepaar hat der Nutzung des Grundstücks gegen Entgelt zugestimmt. Ob die Zahlung nur einmalig oder regelmäßig erfolgte und ob die Vereinbarung freiwillig oder unfreiwillig getroffen wurde, ist für das Gericht unbeachtlich. Allein die Nutzung des Grundstücks und die Zahlung der "Miete" waren ausschlaggebend.

Anders hätte der Fall ausgehen können, wenn das Ehepaar einen Teil des Grundstücks nicht mehr hätte nutzen können. Dann wäre die Entschädigung möglicherweise nicht als Vermietungseinkünfte eingestuft worden, sondern als sonstige Einkünfte (wie bei einem privaten Veräußerungsgeschäft). Dafür ist aber auch Freiwilligkeit notwendig, was im Streitfall nicht vorlag. [zurück]

Immobilien als Geldanlage: Bundesregierung will Neubau von Mietwohnungen fördern

Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist in den vergangenen Jahren rasant angestiegen. Deshalb will die Bundesregierung den Neubau von Mietwohnungen durch steuerliche Anreize fördern. Konkret sollen gefördert werden:

• die Anschaffung neuer Gebäude,
• die Anschaffung neuer Eigentumswohnungen,
• die Herstellung neuer Gebäude sowie
• die Anschaffung sogenannter Betriebswohnungen.

Die Förderung in Form einer Sonderabschreibung kann als Werbungskosten oder Betriebsausgaben neben der regulären Gebäudeabschreibung abgezogen werden. Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten dürfen 3.000 EUR je Quadratmeter nicht übersteigen.

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und im darauffolgenden Jahr können dann jeweils 10 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Förderfähig sind allerdings maximal 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.

Zum einen setzt die Förderung voraus, dass das Gebäude bzw. die Wohnungen nach der Anschaffung oder Herstellung mindestens zehn Jahre vermietet werden. Zum anderen müssen sie in einem sogenannten Fördergebiet liegen. Das sind insbesondere Gemeinden mit den Mietstufen IV bis VI, deren Mietniveau mindestens 5 % über dem Bundesdurchschnitt liegt.

Gefördert wird die Herstellung bzw. Anschaffung dann, wenn der Bauantrag nach dem 31.12.2015 und vor dem 01.01.2019 gestellt wurde. Letztmals soll die Förderung für das Jahr 2022 gewährt werden.

Hinweis: Die Bundesregierung hat es zwar eilig, die Neuregelung unterliegt aber dem Genehmigungsvorbehalt der Europäischen Kommission. Wenn diese zugestimmt und das Gesetz seine finale Form erreicht hat, informieren wie Sie noch einmal über die Einzelheiten. [zurück]

Handwerkerleistungen: Kosten für Einbruchsschutz sind absetzbar

Alarmanlagen, Überwachungskameras und einbruchhemmende Fenster - viele deutsche Haushalte rüsten auf und lassen die eigenen vier Wände nachträglich gegen Einbrüche sichern. Nach Berichten der Tageszeitung "Die Welt" stieg die Zahl der Wohnungseinbrüche im Jahr 2015 deutschlandweit auf 167.136 an, nach Angaben der Gewerkschaft der Polizei blieben davon immerhin 71.300 Taten erfolglos, was auch der verbesserten Sicherheitstechnik geschuldet sein mag.

Wer sein Eigenheim nachrüsten lässt, sollte wissen, dass er 20 % der hierbei anfallenden Handwerkerlöhne, Fahrt- und Maschinenkosten von der tariflichen Einkommensteuer abziehen kann; begrenzt ist der Steuerbonus auf 1.200 EUR pro Jahr. Die Kosten für die verbaute Sicherheitstechnik sind allerdings nicht absetzbar.

Beispiel: Ein Privathaushalt zahlt für den nachträglichen Einbau einer Alarmanlage insgesamt 4.000 EUR, darin enthalten sind Handwerkerlöhne von 1.300 EUR (einschließlich Umsatzsteuer). Die Löhne können auf dem Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung abgerechnet werden, so dass das Finanzamt einen Steuerbonus von 260 EUR (20 % von 1.300 EUR) von der Einkommensteuer abzieht.

Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen wird vom Fiskus allerdings nur gewährt, wenn der private Auftraggeber eine Rechnung für die Leistungen erhalten und den Rechnungsbetrag unbar auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt hat. Durch diese Abzugsvoraussetzungen will der Gesetzgeber die Schwarzarbeit in Privathaushalten bekämpfen.

Hinweis: Seit 2015 werden einbruchhemmende Baumaßnahmen über zinsgünstige Kredite und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Wer diese Vergünstigungen in Anspruch nimmt, darf die Handwerkerkosten allerdings nicht mehr zusätzlich steuerlich absetzen. Private Auftraggeber sollten daher vorab durchrechnen, ob eine Förderung über die KfW oder der Steuerbonus günstiger ist. [zurück]

Mieterdienstbarkeit: Ohne Wert nicht grunderwerbsteuerpflichtig

Für einen Investor ist es in der Regel nützlich, wenn ein erworbenes Grundstück langfristig vermietet ist. Das bietet Sicherheit. In letzter Zeit wird neben dem dafür notwendigen Mietvertrag häufig auch eine sogenannte Mieterdienstbarkeit vereinbart. Diese berechtigt den Mieter, die Mietsache auf jeden Fall zu nutzen - auch dann, wenn diese zum Beispiel zwangsversteigert wird. Eine Mieterdienstbarkeit wird meist dann erwogen, wenn diverse Gebäude auf dem gemieteten Grundstück stehen, die nicht dem Vermieter gehören und auf den individuellen Zweck abgestimmt sind.

Was ein Finanzamt im Saarland aus einer solchen Konstruktion machen wollte, verschlug dem Investor dann doch die Sprache: Gleichzeitig mit dem Kauf eines Supermarktgrundstücks hatte er dem Mieter eine Mieterdienstbarkeit eingeräumt, woraufhin das Finanzamt den Wert des Grundstücks erhöhte. Das Finanzamt bewertete die Einräumung des Rechts an der Mietsache als sonstige Leistung des Erwerbers. Für die Ermittlung des Werts wurde der Jahreswert der Miete mit einem Faktor von 11,67 multipliziert, um die Laufzeit bis 2033 zu berücksichtigen. Da neben dem Kaufpreis auch sonstige Leistungen für die Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden, sollte der Investor also erheblich mehr Grunderwerbsteuer zahlen.

Das zuständige Finanzgericht Saarland schob dieser Forderung aber einen Riegel vor: Zwar ist es richtig, dass sonstige Leistungen zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hinzugerechnet werden, aber diese Leistung hatte im Streitfall gar keinen Wert. Der Vermieter hatte mit der Einräumung der Mieterdienstbarkeit lediglich auf seine Dispositionsfreiheit (also das Recht, einen anderen Mieter auszuwählen) verzichtet. Dies jedoch ist nicht nachteilig, sondern eher sogar im Interesse des Erwerbers. Die Klage des Investors hatte daher Erfolg. [zurück]

Neues Mietshaus: Kosten für neue Heizkörper können nicht sofort abgezogen werden

Eine Immobilie zu vermieten bedeutet nicht nur, Einnahmen zu generieren, sondern auch hin und wieder Reparaturen zur Erhaltung vorzunehmen. In der Regel mindert der Aufwand, der dabei entsteht, sofort in voller Höhe das Einkommen und die Steuerlast des Vermieters. Es gibt jedoch Ausnahmen - und bei diesen kommt es im wahrsten Sinne des Wortes auf jeden Cent an.

Der erste Fall ist relativ einfach, wie das folgende Beispiel zeigt: Sie bauen das Dachgeschoss Ihres Mietshauses aus und stellen dadurch neue Räumlichkeiten her. Dann gelten Ihre Ausgaben steuerlich als Herstellungskosten, nicht als Erhaltungsaufwendungen. Denn Sie schaffen ein neues Wirtschaftsgut, welches erst über die Abschreibung steuerliche Wirkung erlangt. Den Aufwand können Sie dann in der Regel nur mit 2 % bis 3 % jährlich über die nächsten 33 bis 50 Jahre geltend machen.

Der zweite Fall ist ein wenig komplizierter, sollte beim Neuerwerb von Immobilien aber unbedingt beachtet werden: Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die in den drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie entstehen, stellen beim Überschreiten von 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten ebenfalls Anschaffungskosten dar. Der Jurist spricht hier von anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die steuerliche Wirkung ist aber identisch.

Hinweis: Erhaltungsaufwendungen können Sie in Ihrer Steuererklärung also sofort als Werbungskosten von Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten können Sie dagegen nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.

Zwar gelten die Kosten von Instandhaltung und Modernisierung meistens als Erhaltungsaufwendungen. Werden sie aber rückwirkend zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umqualifiziert, bleibt wieder lediglich die Abschreibung von 2 % bis 3 % pro Jahr übrig.

In die Bemessung der 15-%-Grenze werden typisierend alle Aufwendungen einbezogen - ausgeschlossen sind lediglich Herstellungskosten, umlagefähige Betriebskosten sowie Erhaltungsaufwendungen, die üblicherweise jährlich anfallen. Wie das Finanzgericht Düsseldorf kürzlich klargestellt hat, gehört der Austausch von Heizkörpern nicht zu den üblicherweise jährlich anfallenden Erhaltungsarbeiten. Das sorgte im Fall einer Grundstücksgemeinschaft dafür, dass die 15-%-Grenze um wenige Euro überschritten war und die Erhaltungsaufwendungen rückwirkend in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert wurden. Dadurch erhöhten sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und damit auch die Steuerlast der Gemeinschaft für das Streitjahr erheblich. [zurück]

Option zur Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung für unternehmerische und Wohnzwecke

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) erläutert in einer aktuellen Verfügung, was bei der Vermietung eines Grundstücks für unternehmerische und Wohnzwecke umsatzsteuerlich zu beachten ist.

Prinzipiell ist die Vermietung steuerfrei. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (Option). Warum er das tun sollte? Mit dem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer - zum Beispiel aus den Herstellungskosten eines Gebäudes - vom Finanzamt erstatten lassen.

Beispiel: Ein Grundstückseigentümer errichtet auf seinem bislang unbebauten Grundstück ein Geschäftshaus. Die Baukosten betragen insgesamt 1.000.000 EUR zuzüglich 190.000 EUR Umsatzsteuer. Hat der Eigentümer die Absicht, das gesamte Objekt steuerpflichtig zu vermieten, kann er die 190.000 EUR als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangen. Im Gegenzug muss er seine Mieteinnahmen bei der Umsatzsteuer versteuern.

Diese Möglichkeit zum Verzicht auf die Steuerbefreiung hat der Unternehmer allerdings nur, soweit der Mieter die Räume für sein Unternehmen nutzt und selbst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung für private Wohnzwecke ist eine Option nicht möglich.

Die OFD weist nun darauf hin, dass bei Räumlichkeiten, die sowohl für private Wohn- als auch für unternehmerische Zwecke genutzt werden, eine steuerpflichtige Vermietung nur für den unternehmerisch genutzten Teil möglich ist. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann dabei auch für einzelne unternehmerisch genutzte Räume erfolgen. Vermietet man beispielsweise eine Wohnung an einen Rechtsanwalt, kann man daher für den Teil, der für die Kanzlei genutzt wird, auf die Steuerbefreiung verzichten.

Hinweis: Die Option scheidet bei den Praxisräumen eines Arztes dagegen aus, da dieser im Regelfall umsatzsteuerfreie Umsätze ausführt. [zurück]

Schadensbeseitigung: Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten bei nachträglichen Schäden

Auch als frisch gebackener Hauseigentümer werden Sie von uns regelmäßig über Sie betreffende Steuerfallen aufgeklärt. Denn insbesondere in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie lauern einige solcher Fallen. So stellen zum Beispiel zwar nahezu alle Aufwendungen für die Erhaltung und Modernisierung in der Regel direkt abziehbare Werbungskosten dar. Wenn jedoch die Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb insgesamt mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen, werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten angesehen. Die steuerlichen Auswirkungen dieser Umkategorisierung sind gewaltig: Aus den sofort abziehbaren Werbungskosten wird auf diese Weise - auch nachträglich - über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreibbarer Aufwand.

Die Rechtsprechung zu dieser gesetzlichen Regelung ist eigentlich eindeutig: Es wird nicht unterschieden, welche Aufwendungen aus welchem Grund angefallen sind. Generell fällt alles pauschal und typisierend unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Lediglich regelmäßige und jährlich wiederkehrende Aufwendungen bleiben von dieser Typisierung verschont.

Mit einem Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf (FG) bekommt diese Rechtsprechung nun einen Knick. Hier hatte nämlich ein Ehepaar eine vermietete Eigentumswohnung für 104.101 EUR erworben, die eigentlich recht gut in Schuss war. Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen waren weder notwedig noch geplant. Nach einem Streit über die Nebenkostenabrechnung verwüstete aber die zu dieser Zeit noch dort wohnende Mieterin die Wohnung, so dass die neuen Eigentümer ca. 20.000 EUR für die Beseitigung des Schadens aufwenden mussten - also mehr als 15 % der Anschaffungskosten.

Das FG legte in diesem Fall das Gesetz aus und erkannte, dass für diesen speziellen Fall eine Regelungslücke bestand. Nach Auffassung der Richter fallen Aufwendungen für die Beseitigung von Schäden, die nach dem Erwerb entstehen und beseitigt werden müssen, nicht unter die grundsätzliche Typisierung und sind nicht in anschaffungsnahe Herstellungskosten umzuqualifizieren. Das Ehepaar konnte sich daher zumindest darüber freuen, dass es die Aufwendungen als Werbungskosten absetzen konnte. [zurück]

Schuldentilgung: Schuldzinsen als Werbungskosten nach Veräußerung eines Grundstücks

Den Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen muss man in der Regel nur versteuern, wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf stattfindet. Die Steuerlast ist allerdings nur ein Faktor. Manchmal ist eine Wertsteigerung oder ein Liquiditätsengpass so groß, dass man die Steuerlast in Kauf nimmt. Allerdings sollte man sich dann auch darüber Gedanken machen, was steuerlich mit dem eventuell noch vorhandenen Darlehen passiert.

In der Regel sollte ein Darlehen beim Verkauf getilgt oder für ein anderes Ersatzwirtschaftsgut verwendet werden. Denn nur dann sind die Schuldzinsen weiterhin als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Der Verkaufserlös muss dabei vollumfänglich zur Darlehenstilgung eingesetzt werden. Reicht das nicht aus, können die Darlehenszinsen als nachträgliche Werbungskosten berücksichtigt werden und die Steuerlast mindern.

Die Volltilgung eines Darlehens lässt sich die darlehensgebende Bank in der Regel gut bezahlen: mit einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung. Diesen Umstand erkennt das Finanzamt als Rückzahlungshindernis an. Denn kein Steuerpflichtiger soll sich aus rein steuerlichen Gründen wirtschaftlich unsinnig verhalten. Daher darf sich die Schuldentilgung bei einem solchen Rückzahlungshindernis verzögern und dennoch dürfen die Zinsen weiterhin als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden.

So auch im Fall eines Grundstückseigentümers aus Nordrhein-Westfalen: Zwischen 150.000 EUR und 180.000 EUR sollte er als Vorfälligkeitsentschädigung für die verfrühte Tilgung seines Darlehens zahlen. Daher setzte er den Verkaufserlös nicht zur Schuldentilgung ein, sondern "parkte" ihn in einem Geldmarktfonds. Das war aus Sicht des Finanzgerichts Münster (FG) ein Fehler. Denn dadurch, dass das Darlehen einer anderen Einkunftsart - den Einkünften aus Kapitalvermögen - zugeführt wurde, griff der Grundsatz der späteren Schuldentilgung nicht mehr.

Infolgedessen konnten die Darlehenszinsen lediglich als Werbungskosten bei den Kapitaleinkünften abgezogen werden. Bei diesen Einkünften hatte der Kläger aber von vornherein keine Überschusserzielungsabsicht, da der Geldmarktfonds weniger Zinsen generierte als das Darlehen an Zinsen kostete. Die Verluste konnten daher keine steuerliche Wirkung entfalten - es handelte sich um Liebhaberei. Dem Grundstückseigentümer bleibt nun nur noch der Gang vor den Bundesfinanzhof. [zurück]

Sofortabzug eines Disagios: 5-%-Grenze ist nicht in Stein gemeißelt

Wollen Vermieter den Nominalzins ihres Vermietungsdarlehens und die monatlichen Kreditraten möglichst gering halten, können sie mit ihrer Bank den Einbehalt eines sogenannten Disagios oder Damnums vereinbaren, so dass sie einen Teil der Zinsen im Voraus bezahlen.

Hinweis: Steuerlicher Vorteil ist, dass ein Disagio bzw. Damnum sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen werden darf, sofern es marktüblich ist; hiervon geht die Finanzverwaltung aus, wenn das Disagio bzw. Damnum nicht mehr als 5 % der Darlehenssumme beträgt (bei Darlehen mit Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren).

Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist diese 5-%-Grenze jedoch nicht unverrückbar. Geklagt hatte ein Vermieter, der bei der Finanzierung eines Mehrfamilienhauses mit seiner Geschäftsbank den Einbehalt eines 10%igen Disagios vereinbart hatte. Finanzamt und Finanzgericht (FG) hatten nur 5 % als sofort abziehbare Werbungskosten anerkannt und den Rest des Disagios über den Zinsfestschreibungszeitraum von zehn Jahren verteilt.

Der BFH hob die Entscheidung des FG auf und erklärte, dass die Marktüblichkeit einzelfallabhängig anhand der aktuellen Verhältnisse auf dem Kreditmarkt und der Höhe des Disagios im Verhältnis zur Höhe und Laufzeit des Kredits geprüft werden muss. Wird eine Zins- und Disagiovereinbarung mit einer Geschäftsbank wie unter fremden Dritten geschlossen, spricht dies für eine Marktüblichkeit. Die 5-%-Grenze der Finanzverwaltung trifft nach Gerichtsmeinung keine Aussage für Fälle, in denen ein Disagio oberhalb dieser Schwelle vereinbart worden ist.

Hinweis: Das Finanzgericht muss den Fall neu aufrollen und anhand der Rechtsgrundsätze des BFH entscheiden, ob die strittigen Zins- und Disagiovereinbarungen marktüblich sind. Vermieter, denen vom Finanzamt ein Sofortabzug ihres Disagios wegen überschrittener 5-%-Grenze verwehrt worden ist, sollten unsere steuerfachkundige Beratung einholen und prüfen lassen, ob sich aufgrund des BFH-Urteils auch für den eigenen Fall ein Sofortabzug des Disagios durchsetzen lässt. [zurück]

Späterer Ausfall des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer wird nicht herabgesetzt

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung - bei einem Grundstückskauf nach dem Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen.

Ob die Grunderwerbsteuer nachträglich herabgesetzt werden kann, wenn der Käufer in Insolvenz gerät und ein bislang gestundeter Grundstückskaufpreis daher teilweise ausfällt, hat der Bundesfinanzhof (BFH) näher untersucht.

Im Entscheidungsfall hatte eine Erschließungsgesellschaft (GmbH) im Jahr 1998 eine landwirtschaftliche Fläche erworben, um sie zu erschließen, zu parzellieren und als einzelne Baugrundstücke weiterzuverkaufen. Mit dem Verkäufer der Fläche hatte sie vereinbart, dass der Kaufpreis von rund 6,9 Mio. DM zunächst gestundet und erst mit dem Verkauf der einzelnen Grundstücke schrittweise gezahlt wird. Acht Jahre nach dem Vertragsschluss sollte zudem eine Endfälligkeit für den auf diese Weise noch nicht zurückgeflossenen Kaufpreis eintreten.

Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des vertraglich vereinbarten (abgezinsten) Kaufpreises und forderte von der GmbH einen Steuerbetrag von 220.000 DM ein. Jahre später geriet die GmbH jedoch in Insolvenz. Da bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung lediglich ein Kaufpreis von rund 5 Mio. DM an den Grundstücksverkäufer zurückgeflossen war, beantragte der Insolvenzverwalter der GmbH eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer aufgrund eines verringerten Kaufpreises.

Der BFH lehnte jedoch ab und erklärte, dass der teilweise Ausfall der Kaufpreisforderung aufgrund der Insolvenz des Käufers nicht zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage bei der Grunderwerbsteuer führt. Die Bewertung einer Kaufpreisforderung muss zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses erfolgen. Besondere Umstände, die einen höheren oder niedrigeren Wertansatz begründen, dürfen nur dann in die Bewertung einbezogen werden, wenn sie bereits bei Kaufvertragsabschluss vorgelegen haben. Für die Bewertung einer Kaufpreisforderung ist somit unerheblich, ob der Käufer den Kaufpreis später tatsächlich zahlt.

Hinweis: Nach dem Grunderwerbsteuergesetz kann die Steuer unter anderem dann niedriger festgesetzt werden, wenn der Kaufpreis für das Grundstück innerhalb von zwei Jahren nach der Steuerentstehung herabgesetzt wird. Nach Gerichtsmeinung lag im vorliegenden Fall jedoch keine Herabsetzung in diesem Sinne vor, weil die Kaufpreisforderung trotz der Insolvenz des Käufers in voller Höhe bestehen blieb. Somit kam eine Minderung der Steuer auch auf dieser gesetzlichen Grundlage nicht in Betracht. [zurück]

Streit mit Handwerkern: Zivilprozesskosten sind nicht absetzbar

Pfusch am Bau ist keineswegs unüblich - mit diesem Argument hat der Bundesfinanzhof (BFH) es kürzlich abgelehnt, die Kosten für einen Zivilprozess gegen ein Handwerksunternehmen als außergewöhnliche Belastungen anzuerkennen.

Im Urteilsfall hatte ein Privatmann ein Handwerksunternehmen mit der Verlegung von Parkett in seinem Anwesen beauftragt. Die Handwerker hatten den Bodenbelag zunächst ohne Fuge direkt bis an die bodentiefen Fenster verlegt. Als sich das Parkett im Sommer feuchtigkeitsbedingt ausdehnte, drückte es die Fenster nach außen und beschädigte diese. Daraufhin kürzten die Handwerker das Parkett an den Fensterfronten so stark, dass es im Randbereich nicht mehr den gesamten Boden bedeckte. Der Privatmann musste das Parkett schließlich im Randbereich der Räume neu verlegen lassen. Nach einer Rechnungskürzung entwickelte sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht, dessen Kosten der Privatmann anteilig als außergewöhnliche Belastungen in seiner Einkommensteuererklärung geltend machte.

Nachdem das Finanzgericht München die Kosten zunächst anteilig anerkannt hatte, hob der BFH nun das finanzgerichtliche Urteil auf und wies die Klage des Privatmanns ab.

Die Bundesrichter erklärten, dass Zivilprozesskosten nach der geltenden höchstrichterlichen Rechtsprechung nur insoweit steuerlich abziehbar sind, als der Prozess existenziell wichtige Bereiche oder den Kernbereich menschlichen Lebens berührt. Diese existenzielle Bedeutung konnte das Gericht dem vorliegenden Rechtsstreit nicht beimessen. Die wesentliche Ursache für den Rechtsstreit lag in der Beschädigung der Fenster aufgrund der unsachgemäßen Verlegung des Parketts. Die mangelhafte Ausführung solcher Werkleistungen ist nach Gerichtsmeinung nicht mit ungewöhnlichen Schadensereignissen vergleichbar, so dass ein Kostenabzug nicht in Betracht kommt.

Hinweis: Bereits in einem Urteil aus Januar 2016 hatte der BFH entschieden, dass Zivilprozesskosten infolge üblicher Baumängel keinen Kostenabzug ermöglichen. Im zugrundeliegenden Fall hatten Eheleute gegen den Bauträger ihrer neu errichteten Doppelhaushälfte prozessiert, weil kurz nach ihrem Einzug Wasser in den Keller des Hauses eingedrungen war. Der BFH erkannte die Kosten unter anderem mit der Begründung ab, dass das Eindringen des Wassers nicht zur Unbewohnbarkeit des Hauses geführt hatte und Baumängel nicht mit ungewöhnlichen Schadensereignissen vergleichbar sind. [zurück]

Unbebaute Grundstücke: Werbungskostenabzug setzt Bebauungs- und Vermietungsabsicht voraus

Wenn ein unbebautes Grundstück über Jahre hinweg brachliegt und der Eigentümer darauf erst in der Zukunft ein Vermietungsobjekt errichten will, ist er in der Regel an einem Abzug der laufenden Grundstücksaufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften interessiert. Der Bundesfinanzhof hat dargelegt, unter welchen Voraussetzungen solch ein Kostenabzug möglich ist. Danach gilt:

• Kosten für ein unbebautes Grundstück dürfen als vorab entstandene Werbungskosten im Vermietungsbereich abgezogen werden, wenn ein hinreichender wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer beabsichtigten Bebauung und einer anschließenden Vermietung besteht.
• Die Absicht des Eigentümers, mit dem Grundstück Vermietungseinkünfte zu erzielen, muss aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkreteres Stadium eingetreten sein. Für den vorweggenommenen Kostenabzug muss der Eigentümer Maßnahmen mit dem Ziel der Bebauung bzw. Vermietung ergriffen haben, was jedoch nicht unbedingt einen Beginn der Bebauung voraussetzt. Die Absicht kann sich auch aus hinreichend eindeutigen Vorbereitungshandlungen ergeben (z.B. Beauftragung eines Architekten, Stellen einer Bauvoranfrage).
• Die bloße Erklärung des Eigentümers, das Grundstück bebauen zu wollen, reicht für einen vorweggenommenen Werbungskostenabzug nicht aus. Vielmehr müssen Finanzbehörden und Steuergerichte die objektiven Umstände des Einzelfalls heranziehen.
• Eine Bebauungsabsicht wird nicht durch finanzielle Schwierigkeiten des Eigentümers ausgeschlossen. Er muss allerdings versuchen, seine Bauabsicht nachhaltig zu verwirklichen, beispielsweise indem er Bausparverträge abschließt oder Eigenkapital anspart.

Hinweis: Die Beweislast für eine Bebauungs- und Vermietungsabsicht liegt bei Ihnen als Eigentümer des Grundstücks, so dass Sie hier gut vorsorgen sollten. Es empfiehlt sich, Vorbereitungshandlungen zur Bebauung bzw. Vermietung sorgfältig zu dokumentieren. Es darf nicht zu Ihren Lasten gehen, wenn Sie die Bebauung wegen eines vorsichtigen Finanzierungsverhaltens über Jahre hinausschieben. In diesem Fall sollten Sie die Ansparung von Eigenkapital dokumentieren, was über die Vorlage von Kontoauszügen problemlos möglich sein dürfte. [zurück]

Verbilligte Vermietung: Wann eine Werbungskostenkürzung droht

Wer Wohnraum an nahe Angehörige vermietet, verlangt häufig nur eine verbilligte Miete - das Geld bleibt ja schließlich in der Familie. Trotz dieser Großzügigkeit möchten Vermieter die Kosten ihres Mietobjekts (z.B. Darlehenszinsen) aber gleichwohl gerne weiterhin in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Seit 2012 spielt der Fiskus bei diesem Komplettabzug nur mit, wenn das Entgelt für die Wohnungsüberlassung mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt. Wird die Wohnung billiger überlassen, muss die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgesplittet werden mit der Folge, dass die Werbungskosten nur anteilig (für den entgeltlichen Teil) abziehbar sind.

Hinweis: Bis einschließlich 2011 trat die Werbungskostenkürzung unterhalb einer Schwelle von 56 % der ortsüblichen Marktmiete ein. In der Spanne zwischen 56 % bis unter 75 % war ein voller Werbungskostenabzug zudem nur möglich, wenn der Vermieter anhand einer sogenannten Totalüberschussprognose nachweisen konnte, dass er auf lange Sicht ein positives Ergebnis mit seiner Vermietung erwirtschaften wird. Gelang ihm dieser Nachweis nicht, folgte auch hier die Kürzung der Werbungskosten.

Ein Vermieter aus dem Rheinland hat sich vor dem Bundesfinanzhof (BFH) gegen eine solche Werbungskostenkürzung nach dem alten Recht gewandt. Er hatte im Jahr 2011 eine Wohnung an seine Mutter vermietet - Einnahmen von 3.024 EUR standen dabei Werbungskosten von 11.228 EUR gegenüber (steuerlicher Verlust somit 8.204 EUR). Das Finanzamt verglich die gezahlte Kaltmiete von 2.900 EUR mit der ortsüblichen Kaltmiete von 4.656 EUR und kam so auf eine Entgeltlichkeitsquote von 62,28 %, so dass es die Werbungskosten (mangels positiver Totalüberschussprognose) entsprechend kürzte. Der Vermieter nahm hingegen einen Vergleich der Warmmieten vor, so dass er eine Entgeltlichkeitsquote von 80,03 % errechnete und sich zum vollen Werbungskostenabzug berechtigt sah.

Der BFH entschied, dass bei der Berechnung der Entgeltlichkeitsquote tatsächlich die ortsübliche Warmmiete herangezogen werden muss, die sich aus der ortsüblichen Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten ergibt.

Über die Frage, ob eine Werbungskostenkürzung tatsächlich ungerechtfertigt war, konnte der BFH aber nicht abschließend entscheiden, weil das Finanzgericht in einem zweiten Rechtsgang noch Feststellungen zur üblichen Miete am Ort des Vermietungsobjekts nachholen muss.

Hinweis: Auch nach neuer Rechtslage ab 2012 setzt sich die ortsübliche Marktmiete bei der verbilligten Wohnraumüberlassung aus der ortsüblichen Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Kosten nach der BetrKV zusammen. [zurück]

Verbraucherinsolvenz eines Vermieters: Treuhändervergütung ist nicht als Werbungskosten absetzbar

Drei vermietete Eigentumswohnungen sollten vermutlich seine Altersvorsorge sein - sie führten einen Vermieter aus dem Rheinland aber direkt in ein Verbraucherinsolvenzverfahren. Mitursächlich hierfür war, dass die Mieteinnahmen der fremdfinanzierten Wohnungen über Jahre hinweg nicht die laufenden Kosten einschließlich der Darlehensraten hatten decken können, so dass der Vermieter einen immensen Schuldenberg auftürmte. Letztlich wurden alle drei Wohnungen zwangsversteigert. Der Insolvenztreuhänder bezog für seine Tätigkeit im Insolvenzverfahren später eine Vergütung von mehreren tausend Euro, die der Vermieter als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften anerkannt wissen wollte.

Der Bundesfinanzhof (BFH) lehnte einen steuermindernden Abzug jedoch ab. Ein Werbungskostenabzug kam nach Gerichtsmeinung nicht in Betracht, weil die Kosten insgesamt dem Privatbereich des Vermieters zuzuordnen waren. Zwar war die Finanzierung der Eigentumswohnungen mitursächlich für die Zahlungsschwierigkeiten und die Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens, so dass durchaus ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Erzielung von Vermietungseinnahmen und der Treuhändervergütung bestand. Maßgeblich war für den BFH, dass der Vermieter die Vergütung nicht zur Förderung der Nutzungsüberlassung (= Vermietung) gezahlt hatte. Das Verbraucherinsolvenzverfahren betrifft vielmehr die wirtschaftliche Stellung des Steuerbürgers als Person und mithin seine private Lebensführung, so dass letztlich auch die Treuhändervergütung privat veranlasst war.

Hinweis: Auch einen Abzug als außergewöhnliche Belastungen lehnte der BFH ab, weil der Vermieter durch sein Verhalten die entscheidende Ursache dafür gesetzt hatte, dass die Treuhändervergütung entstanden war. Er hatte sich beim Erwerb der Eigentumswohnung auf eine derart ungünstige Vertragsgestaltung eingelassen, dass er für die eigene Überschuldung selbst verantwortlich war. [zurück]

Vermietungsverluste: Ertragsoptimierende Maßnahmen des Vermieters müssen berücksichtigt werden

Schreibt ein Vermietungsobjekt rote Zahlen, ist der Vermieter naturgemäß daran interessiert, die Vermietungsverluste in seiner Einkommensteuererklärung abzusetzen, denn so mindert er in der Regel seine übrigen steuerpflichtigen Einkünfte und erzielt eine Steuerersparnis. Die Finanzämter erkennen die Verluste allerdings nur dann an, wenn der Vermieter mit seiner Immobilie beabsichtigt, auch tatsächlich einen Einnahmenüberschuss zu erzielen.

Nach welchen Maßstäben diese Einkünfteerzielungsabsicht von Finanzämtern und Steuergerichten geprüft werden muss, hat der Bundesfinanzhof (BFH) im Fall eines verlustbringenden verpachteten Pensionspferdehofs ausführlich untersucht. Aufgrund von mehrjährigen Verlusten hatte das vorinstanzliche Finanzgericht (FG) dem Vermieter die Einkünfteerzielungsabsicht abgesprochen und einen Verlustabzug abgelehnt. Der BFH hob die Entscheidung jedoch zwecks anderweitiger Prüfung auf und formulierte folgende Grundsätze, die bei der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht zu beachten sind:

• Während bei einer auf Dauer angelegten Vermietung von Wohnungen typisierend davon ausgegangen werden kann, dass ein Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht verfolgt, muss das Vorliegen einer solchen Absicht bei Gewerbeimmobilien wie im Urteilsfall stets einzelfallabhängig geprüft werden.
• Zur Prüfung müssen die voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten für einen Prognosezeitraum von regelmäßig 30 Jahren gegenübergestellt werden.
• Anhand dieser Werte ist zu prüfen, ob aus der Vermietungstätigkeit überhaupt ein Totalüberschuss erzielt werden kann.
• Bei der Prognoserechnung können auch später eintretende Ereignisse wie eine veränderte Art der Vermietung (z.B. Umbau des Vermietungsobjekts) einbezogen werden. Solche Veränderungen müssen zwingend bei der zukünftigen Ertragslage berücksichtigt werden, wenn sie sich im Veranlagungszeitraum der Prüfung bereits abgezeichnet haben (z.B. wenn erste Planungen für Umbauarbeiten schon vorlagen).

Hinweis: Das FG muss nun in einem zweiten Rechtsgang prüfen, ob die spätere Errichtung von zusätzlichen Pferdeboxen und die beabsichtigte Erhöhung der Pachtzinsen bereits bei der Prognoserechnung im Verlustjahr berücksichtigt werden müssen, so dass sich unter Umständen eine verbesserte Ertragsprognose ergibt und dem Vermieter die Verluste zuzuerkennen sind. Dabei dürfen sich die Finanzrichter nicht auf ihren bisherigen Standpunkt zurückziehen, wonach bei der Prognose lediglich die Verhältnisse zu Beginn der Vermietungstätigkeit betrachtet werden müssen. [zurück]

Versicherungsentschädigung: Reparaturkosten nach Wasserschaden keine Handwerkerleistungen

Mit einer interessanten Überlegung versuchte kürzlich eine Hauseigentümerin, die Reparaturkosten nach einem Wasserschaden an ihrem Haus steuerlich geltend zu machen. Dazu gab sie in ihrer Einkommensteuererklärung die Kosten aus der Handwerkerrechnung an. Denn Handwerkerleistungen können mit 20 % - maximal 1.200 EUR im Jahr - die Steuerlast mindern. Das Finanzamt lehnte den Antrag allerdings ab und verwies auf die erhaltene Versicherungsentschädigung.

Interessant war die Argumentation der Hauseigentümerin: Die Versicherung und die dafür geleisteten Prämien wollte sie nämlich als eine Art Finanzierung für einen Erstattungsanspruch verstanden wissen. Sie verglich ihre Zahlungen mit den Einlagen auf ein Sparbuch. Hätte sie die Handwerkerleistung von ihrem Sparguthaben bezahlt, so ihr Argument, wäre eine steuerliche Berücksichtigung der Kosten ja auch in Frage gekommen.

Das Finanzgericht Münster (FG) folgte dieser Auffassung jedoch nicht, denn nach Auffassung der Richter war die Hauseigentümerin nicht wirtschaftlich belastet. Dies ist jedoch zwingende Voraussetzung für die Geltendmachung der Handwerkerkosten. Das ist bei Handwerkerleistungen nicht anders als bei anderen privaten Ausgaben, bei denen der Steuerpflichtige wirtschaftlich belastet sein muss, um Rechnungsbeträge zum Beispiel als außergewöhnliche Belastungen abziehen zu können.

Ergänzend erläuterte das FG, dass ein Sparbuch nicht mit einer Versicherung vergleichbar ist. Denn auf das Sparbuch hat man immer Zugriff. Selbst wenn kein Versicherungsfall eintritt, kann das angesparte Vermögen entnommen werden. Bei einer Sachversicherung ist das nicht der Fall: Hier sind "angesparte" Versicherungsprämien am Ende des Versicherungsverhältnisses endgültig verloren. [zurück]

Vorkaufsrecht: Besonderheiten bei der Grundstücksbewertung

Erbschaftsteuer zahlt sicher niemand gern. Vor allem dann nicht, wenn das Erbe aus illiquiden Mitteln wie etwa einem Grundstück besteht, über dessen Bewertung man mit dem Finanzamt unterschiedlicher Auffassung ist. Denn während das Finanzamt bei der Bewertung auf die im Gesetz festgelegten Verfahren zur Wertermittlung zurückgreift, bevorzugen die betroffenen Erben in der Regel den gemeinen Wert (Verkehrswert) - weil dieser nämlich oftmals erheblich günstiger ist.

So erging es auch einem Berliner Erben, der ein Grundstück geerbt hatte und sich jetzt mit einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht des Landes Berlin befassen musste, das den Grund und Boden zu einem Preis von nur 542 EUR erhalten sollte. Bei der Wertermittlung ließ das Finanzamt dies unberücksichtigt. Der Gutachter des Erben berücksichtigte dagegen das Vorkaufsrecht und kam daher auf einen anderen Wert.

Der Streit über diese unterschiedlichen Wertermittlungen wurde nun vom Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) gelöst, das auf Folgendes aufmerksam machte:

• Von dem ermittelten Wert eines Gutachtens kann abgewichen werden, sofern dieser nicht plausibel ist.
• Der gemeine Wert ist der Verkehrswert. Dieser ist immer von den tatsächlichen Umständen des Einzelfalls abhängig.

Die Richter wichen im zugrundeliegenden Fall tatsächlich teilweise von dem Gutachten ab. Denn ist ein Vorkaufsrecht zu einem festen Preis vereinbart, bedeutet das nicht, dass dieser dem am Markt erzielbaren Preis entspricht. Nach entsprechender Recherche stellte das FG fest, dass das Land Berlin in anderen Fällen das Vorkaufsrecht gar nicht ausgeübt hatte. Die Grundstückseigentümer konnten das Vorkaufsrecht gegen Zahlung der Hälfte des Verkehrswerts des Grund und Bodens "zurückerwerben", damit der Verkauf an einen anderen Erwerber gelang. Dies wirkt sich auf den Verkehrswert aus, so dass der steuerlich anrechenbare Wert des Grund und Bodens der Hälfte des Verkehrswerts und nicht dem Wert aus dem Bewertungsverfahren entspricht. Durch die Minderung des Grundstückswerts muss der Erbe auch weniger Steuer zahlen. [zurück]

Wohnung: Keine Selbstnutzung bei unentgeltlicher Überlassung an minderjährige Tochter und ihre Mutter

Als Grundstückseigentümer haben Sie sicherlich schon das ein oder andere Mal von Ihrem Steuerberater gehört, dass ein Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken innerhalb einer Frist von zehn Jahren steuerpflichtig ist - zumindest dann, wenn ein Gewinn anfällt. Eine Ausnahme hiervon gilt, sofern die Immobilie ausschließlich oder innerhalb der letzten beiden Jahre vor der Veräußerung für eigene Wohnzwecke genutzt wurde.

Für einen Vater und Wohnungseigentümer in Hessen, der bereits nach acht Jahren seine Wohnung wieder veräußerte, stellte sich das ein wenig komplizierter dar. Ursprünglich bewohnte er die Wohnung mit seiner Lebensgefährtin und der gemeinsamen Tochter. Nach der Trennung überließ er den beiden den Wohnraum unentgeltlich. Seiner Meinung nach stellte diese Überlassung eine Selbstnutzung und damit eine Nutzung für eigene Wohnzwecke dar. Das sah das Finanzamt jedoch anders.

Und auch das Finanzgericht Hessen war der Ansicht, dass der Veräußerungsgewinn versteuert werden muss. Die Nutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke kann nämlich nur dann anerkannt werden, wenn entweder tatsächlich eine eigene Nutzung vorliegt oder aber die Wohnung dem eigenen Kind überlassen wird, für das allerdings noch Kindergeld bezogen werden muss. Die Wohnung wurde der Tochter jedoch nicht zur alleinigen Nutzung überlassen, sondern sie bewohnte sie gemeinsam mit ihrer Mutter. Diese gehört allerdings nicht zum begünstigten Personenkreis, weshalb keine Selbstnutzung vorlag. [zurück]

Wohnungseigentümergemeinschaft: Steuerpflicht bei Erwerb einer Anwartschaft auf Sondereigentum

Als Grundstückseigentümer hat man es mit dem Finanzamt oft nicht leicht - und als Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft wird es steuerlich auch nicht einfacher. So musste sich kürzlich eine bereits seit Jahren bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit einer Grunderwerbsteuerforderung des Finanzamts auseinandersetzen. Eine Eigentümerin sah das nicht ein und klagte.

Was war passiert? Zum Vermögen der WEG gehörte neben bebauten Grundstücken auch ein unbebautes Grundstück, welches ursprünglich ebenfalls bebaut werden sollte. Nach Jahren der Nichtbebauung erwarb einer der Wohnungseigentümer dieses Sondereigentum von einem anderen, um die Bebauung endlich zu realisieren. Unter anderem aus statischen Gründen war dies aber gar nicht möglich. Darüber ärgerte sich der Erwerber so sehr, dass ihm der Rest der WEG das Baurecht für 200.000 EUR abkaufte.

Steuerrechtlich - so sah es nicht nur das Finanzamt, sondern auch das Finanzgericht München - handelte es sich allerdings nicht um den Erwerb eines Baurechts, sondern um den Erwerb einer Anwartschaft auf Sondereigentum. Und da das Sondereigentum untrennbar mit dem Miteigentumsanteil der WEG verbunden war, hatten alle Gesellschafter anteilig Miteigentum erworben. Es handelte sich in der Konsequenz um einen grunderwerbsteuerlich relevanten Vorgang mit einer Bemessungsgrundlage von 200.000 EUR.

Einwendungen, dass die 200.000 EUR nur gezahlt worden seien, um jahrelangen Rechtsstreitigkeiten aus dem Weg zu gehen, hätten die Bemessungsgrundlage möglicherweise reduzieren können. Eine Berücksichtigung kam jedoch nicht in Betracht, da weder eine Abgrenzung noch ein Nachweis über die Höhe vorgebracht worden war. [zurück]

Zivilprozesskosten: Abwehr von Wasserschäden am Gebäude kann steuerlich abziehbar sein

Niemand steht gern dauerhaft mit nackten Füßen im Wasser - auch einem Gebäude sind nasse Grundmauern auf Dauer nicht zuträglich. Ein Hausbesitzer aus Niedersachsen führt momentan einen Rechtsstreit gegen sein Finanzamt um die Frage, ob Prozesskosten für die künftige Abwehr von Hochwasserschäden an seinem privaten Wohnhaus als außergewöhnliche Belastungen abziehbar sind. Sein Haus steht nahe eines Flusses, der zum Betrieb einer Turbine in regelmäßigen Abständen angestaut wird. Durch den gestiegenen Pegel des Flusses dringt regelmäßig Wasser in die Kellerräume des Hauses ein. Ein vom Hausbesitzer beauftragtes Sachverständigengutachten hatte ergeben, dass das Problem des Wassereintritts bei einer um einen Meter niedrigeren Anstauhöhe künftig nicht mehr auftreten würde. Der Hausbesitzer klagte daraufhin gegen den Turbinenbetreiber mit dem Ziel, eine geringere Anstauhöhe gerichtlich durchzusetzen; die Kosten des Rechtsstreits beliefen sich auf 7.200 EUR.

Der Bundesfinanzhof (BFH) urteilte, dass der Hausbesitzer diese Kosten als außergewöhnliche Belastungen abziehen kann, wenn er ohne den Rechtsstreit Gefahr laufen würde, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse nicht mehr befriedigen zu können (Abzugsvoraussetzungen für Zivilprozesskosten). Ob diese existenzielle Bedeutung gegeben ist, muss das Finanzgericht in einem zweiten Rechtsgang prüfen. Der BFH gibt den Finanzrichtern zu bedenken, dass ein Kostenabzug zugelassen werden muss, wenn der Hauseigentümer durch das weitere Aufstauen des Flusses in bisheriger Höhe Gefahr liefe, sein Wohnhaus nicht mehr weiter bewohnen zu können.

Der BFH weist allerdings weiter darauf hin, dass nicht jedweder Schaden an einem selbst bewohnten Haus eine existenzielle Betroffenheit des Bewohners und somit eine steuerliche Abziehbarkeit der Kosten nach sich zieht. Erforderlich ist, dass durch den Schaden die Selbstnutzung des Hauses ernsthaft in Frage gestellt wird.

Hinweis: Das Finanzgericht wird der Frage nachgehen müssen, inwiefern die Bewohnbarkeit des Hauses durch das weitere Aufstauen des Flusses und die damit verbundenen ständigen Wassereinbrüche im Keller beeinträchtigt sein wird. In Anbetracht der Tatsache, dass eine feuchte Bausubstanz auf Dauer zu Schimmelbefall und somit zu unzumutbaren gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Bewohner führen kann, stehen die Chancen für einen steuerlichen Abzug der Zivilprozesskosten durchaus gut. [zurück]

Zivilprozesskosten: Klage wegen Baumängeln eröffnet keinen Kostenabzug

Wer ein Haus baut, braucht manchmal starke Nerven - mitunter noch Jahre später. Diese Erfahrung haben auch Eheleute aus Baden-Württemberg gemacht, die jahrelang gegen den Bauträger ihrer selbstbewohnten Doppelhaushälfte prozessiert hatten. Der Grund: Bereits kurz nach ihrem Einzug war Wasser in den Keller eingedrungen, so dass die Eheleute vor den Zivilgerichten eine Rückabwicklung des Kauf- und Werkvertrags durchsetzen wollten. Vor dem Oberlandesgericht schlossen die Prozessparteien schließlich einen ersten Vergleich, der den Bauträger zu einer fachgerechten Sanierung der Undichtigkeiten verpflichtet hatte. Nachdem die Nachbesserungsarbeiten aus Sicht der Eheleute nicht zur Mängelbeseitigung geführt hatten, klagten sie erneut auf Rückabwicklung. Im Rahmen eines zweiten Vergleichs wurde schließlich ein Schiedsgutachten eingeholt, wonach die Mängelbeseitigung tatsächlich nicht fachgerecht erfolgt war. Die Kosten für ihre Rechtsanwälte von 10.295 EUR machten die Eheleute schließlich in ihrer Einkommensteuererklärung als außergewöhnliche Belastungen geltend.

Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied nun, dass die geltend gemachten Kosten nicht als außergewöhnliche Belastungen abgezogen werden können. Zivilprozesskosten sind nach der neuen höchstrichterlichen Rechtsprechung nur steuerlich anzuerkennen, wenn der Prozess existenziell wichtige Bereiche oder den Kernbereich des menschlichen Lebens berührt. Dieser existenzielle Bereich wird nach Gerichtsmeinung durch den verfolgten Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrags nicht berührt - auch wenn der Ausgang des Verfahrens für die Eheleute von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung war.

Der BFH wies darauf hin, dass der Kauf eines Einfamilienhauses typischerweise nicht das Existenzminimum berührt und daher als Vorgang der normalen Lebensführung erscheint. Nichts anderes gilt für die Kosten zur Rückabwicklung eines solchen Kaufs. Entscheidungserheblich war für das Gericht zudem, dass das Eindringen des Wassers im vorliegenden Fall nicht zur Unbewohnbarkeit des Hauses geführt hatte und Baumängel nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mit ungewöhnlichen Schadensereignissen vergleichbar sind, die einen steuerlichen Kostenabzug eröffnen können. [zurück]

Zivilprozesskosten: Nachteiliger Bauträgervertrag schließt Kostenabzug für späteren Rechtsstreit aus

Lassen sich Bauherren auf einen für sie ungünstigen Bauträgervertrag ein, können sie die Kosten für einen späteren Zivilprozess gegen den Bauträger nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als außergewöhnliche Belastungen abziehen.

Im zugrundeliegenden Entscheidungsfall ging der BFH davon aus, dass der Bauherr die Entstehung der Prozesskosten durch den Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrags mit der Bauträgergesellschaft selbst verschuldet hatte. Die gewählte Vertragsgestaltung war nach Gerichtsmeinung mit hohen Unsicherheiten verbunden, die eine anschließende zivilrechtliche Auseinandersetzung naheliegend erschienen ließen. So hatte sich der Bauherr auf Regelungen eingelassen, die ihn trotz vorhandener Baumängel zu Abschlagszahlungen verpflichtet hatten, so dass er sich mit der Vertragsunterzeichnung de facto einer Vorleistungspflicht unterworfen hatte. Er hatte sich also selbst in eine Zwangslage gebracht, aus der er sich nun durch den Zivilprozess wieder hatte lösen wollen.

Erschwerend kam hinzu, dass der Vertrag auch keine Vereinbarungen zur Sicherung der geleisteten Abschläge enthalten hatte; der Bauträger war damit nicht verpflichtet gewesen, eine Vertragserfüllungs- oder Gewährleistungsbürgschaft zu stellen.

Hinweis: Wer offensichtlich nachteilige Verträge eingeht, setzt nach der Argumentation des Gerichts also selbst die Ursache für spätere Zivilprozesskosten, so dass ein steuerlicher Abzug mangels Zwangsläufigkeit ausscheidet. [zurück]

Hinweis:
In dem Archiv Mandanteninformationen des Steuerberaters hat die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungssozietät GRAF, OEHL, BLAUE in 37235 Hessisch Lichtenau Themen rund um die Steuerberatung in den Kategorien: Allgemein, Unternehmer, Gesellschaften, Freiberufler, Arbeitgeber/Arbeitnehmer, Kapitalanleger und Hausbesitzer in alphabetischer Reihenfolge zusammengestellt.

Die Artikel sind mit freundlicher Genehmigung des Deubner-Verlags zur Information der Mandanten zur Verfügung gestellt worden.

 

 

 

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